2006 senesinden itibaren yayınlanan Propin İstanbul Ofis Raporu için tüm veriler, ofis
binalarının yoğunlaştığı 12 ofis bölgesi için düzenli olarak toplanıyor ve üç ayda bir
değerlendiriliyor.



Grafik'de son beş senede 12 ofis bölgesinde gerçekleşen A sınıfı ofis stok değişimi
yansıtılmış ve stokların güncel büyüklükleri 2010 yılı son duruma göre yukarıdan aşağıya sıralanmıştır. Bu sıralamaya göre en büyük ofis stokuna sahip bölge Maslak, en küçük ofis stoklu bölge Etiler'dir. Bölge stoklarının geneline bakıldığında 2008 yılı itibariyle farklı oranlarda büyüme gözleniyor. Grafikte son beş senede hiç büyüme gözlenmeyen Etiler Bölgesi dikkat çekiyor. Ofis yatırımcıları ve geliştiricilerinin Etiler yerine diğer bölgelere yoğunlaşmasında, konut ağırlıklı yapılaşma, ticari imarlı arsa olmaması, ticari imarı olan arsaların fiyatlarının yüksek olması gibi nedenlerden söz edilebilir.

Etiler'in tersine 2008 yılı itibariyle stoklarının iki katı büyüme gösteren bölgeler de dikkat çekiyor; özellikle Ümraniye, Kavacık, Z.kuyu-E.tepe-G.tepe(ZEG), Taksim-Nişantaşı öne çıkıyor. Büyüme ivmesi yüksek olan bu dört bölgeden özellikle ZEG'in durumu aldatıcı. Bunun sebebi piyasaya 2008 yılında giren ve bölge stokunu yüzde 86 büyüten Tat Towers. Tat Towers stoktan tamamen çıkarılsa ZEG'in stok oranı neredeyse 2007 seviyesine gerileyecektir.

A sınıfı ofis stokunun çok yoğun olmadığı Taksim-Nişantaşı Bölgesi'ne bakıldığında, 2008 yılı itibariyle Ciner İş Merkezi'nin piyasaya girmesiyle bölge stokunun yüzde 72 oranında büyüdüğü söylenebilir. Belirgin büyüme gerçekleşen diğer iki bölge Kavacık ve Ümraniye'de ise çok sayıda yeni ya da yenilenmiş binanın pazara girmesiyle oluşan gerçek bir büyümeden bahsedilebilir. Bölgeler, stok büyüme oranına ek olarak, kapanan kiralama işlemlerinin hacmi, hızı, işlemi gerçekleştiren firmaların isimleri, sektörleri, kira ve satış kapanış rakamları açısından değerlendirildiğinde son iki senenin öne çıkan bölgesinin Ümraniye olduğu çok net bir şekilde ifade edilebilir. Ümraniye Bölgesi'nin bu kadar talep görmesinde planlı gelişen bir ofis bölgesi olması, kat alanı geniş ve büyük alanlı ofis kiralama olanakları, binaların iskanlı ve yeni yönetmeliklere göre geliştirilmiş olması, İstanbul'un iki yakasına da yakın konumu, bölgenin yakın çevresinde gelişen nitelikli konut stoku gibi nedenler sıralanabilir. Bütün bu nedenlere ek olarak MİA'da büyük alan ihtiyaçlarını karşılayacak stok olmaması, olanların kira rakamlarının Ümraniye Bölgesi fiyatlarının en az iki katı olmasından söz edilebilir. Sıralanan nedenlerin, yeni ofis arayışında bütçe odaklı olan hem de kaliteden ödün vermek istemeyen kullanıcılar için Ümraniye'yi değerlendirmeye alınması gereken bir bölge haline getiriyor.

Diğer taraftan 2008 yılından sonra bölgelerin genelinde ofis stoklarının büyüme ivmesini kaybettiği açıkça görülebiliyor. Önümüzdeki iki sene içinde tamamlanacak projelerin piyasaya girmesiyle stokta ciddi artış bekleniyor. İlerleyen çeyrek raporlarda stoka katılacak projelerle oluşan yeni büyüme oranları ve gelişen yeni ofis bölgelerinin bilgilerini paylaşacağız.

Aydan Bozkurt
Propin Yönetici Ortak