Colliers International'ın 2009'un ilk çeyreği için hazırladığı değerlendirme raporu ekonomik büyümenin yavaşladığını ve 2009 yılının 3. çeyreğine dek piyasalardaki durgunluğun ve fiyatlardaki düşüşün devam edeceğini öngörüyor. Rapora göre 2009 yılında yeni yatırımlar duracak. 

Ekonomiye Genel Bakış
ABD'de ortaya çıkan sub-prime kriziyle başlayan mali sıkıntı Eylül 2008'de yeni bir seviyeye ulaşarak dünya ekonomisinde tarihin en derin küçülmelerden birinin görülmesi ile sonuçlandı. Eylül ayından beri gelişmiş ülkeler bankacılık piyasasına oldukça kapsamlı likidite akışı sağlayarak ekonomi üzerindeki baskıları azaltmaya çalışıyor.

Gelişmiş ekonomilerde hayata geçirilen bu ani ve koordine müdahaleler finans piyasalarının tamamen çökmesinin önlenmesine katkı sağladı. Bununla birlikte, artan finansman maliyetleri, bankalar arasında büyüyen güven endişesi ve finans kuruluşlarının kredi kullandırma konusundaki isteksizliği nedeniyle reel sektörde gözlenen küçülme önlenemedi. Bu eğilim TCMB'nın faiz oranlarını son aylarda agresif biçimde düşürmesinde önemli bir rol oynadı. Şubat ayı itibariyle gecelik faiz oranı %13 seviyelerindedir. Merkez Bankası'nın faiz oranlarını daha da kısması ve yılın ilk çeyreğinde %11-12 seviyelerine çekmesi bekleniyor.

Türkiye'de ekonomik büyüme yavaşladı ve enflasyon hedeflerinin de yakalanacağı bekleniyor. Belli bir yavaşlamaya rağmen finans kuruluşlarının yanı sıra enerji ve madencilik sektörleri ortalamanın üzerinde performans sergilediler.

2008 yılının birinci yarısında yıllık enflasyon oranı %8'den %12'ye yükseldi. Enflasyondaki bu ani yükselişin temel nedenlerinin başında gıda ve enerji fiyatlarının artması geliyor. Yılın ikinci yarısında bu eğilim tam terse döndü. Azalan taleple birlikte düşen fiyatlar, Türkiye dahil hemen hemen tüm ekonomilerde fiyatları aşağı çekti. Aralık 2008 tarihine kadar yıllık enflasyon %10,1 seviyesine geriledi. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası'nın 2009 yılı için enflasyon hedefi %7,5 olarak belirlendi.

2009 yılının ilk aylarında hükümetler ile uluslararası kuruluşların çabaları sonucunda durumun toparlanacağı yönünde işaretler belirmeye başladı. Obama yönetimi 775 milyar Amerikan Dolarına tekabül eden bir mali paket çıkarmayı planlamış olup söz konusu yardımın diğer piyasalar üzerindeki çarpan etkisi göz önüne alındığında, mali genişlemenin 2009'un sonu ve 2010'un başlangıcına kadar büyüme yaratması bekleniyor.

Türkiye'de ise durum biraz daha farklı. Yerel bankalar açısından herhangi bir ciddi teminat borcu yükümlülüğü (collateral debt obligations - CDO) olmadığından, Türk bankacılık sistemi gelişmiş ekonomilerdeki bankalar gibi sorunlarla karşı karşıya kalmamıştır. Sistem aslında oldukça basit işliyor: varlıklar tarafında hazine bonosu bulunduran bankalar özel sektöre kredi sağlamaktadır. Ancak, bu bankaların mevcut kriz koşulları nedeniyle belli kredi risklerine maruz kaldıkları da unutulmamalıdır.

Yatırım Piyasası
Geçen dönemde ticari gayrimenkul alanının tüm sektörlerinde, satış fiyatlarının düşmesine sebep olan bir getiri oranının yükselmesini gözlemledik. Bu yükselme ortalama olarak 100 ila 200 baz puan seviyesinde olmuştur. Birçok yatırımcı orta vadede kiralar ya da getirilerin hangi yöne seyredeceğinden hala emin değil, bu nedenle de yatırım kararlarını ertelemeyi sürdürüyor. 2008 yılının son çeyreğinde de piyasayı etkileyen temel etmen fiyatların tahmin edilebilir olmamasıydı. Piyasadaki bu özellik sadece işlem hacmini etkilemekle kalmadı, aynı zamanda Türkiye'deki yatırımcı profilini de değiştirdi.

2008 yılının ikinci yarısı ve 2009'un başlangıcında piyasa, yabancı kurumsal yatırımcıdan yerel yatırımcılara doğru hafif bir yönelmeye tanık oldu. 2009 yılının ilk çeyreği bitince birçok şirketin bilançosunun nasıl şekillendiğine dair geniş bir fikrimiz olacak, buna bağlı olarak da bankalar piyasadaki mevcut kredilerin sürdürülebilirliği konusunda kararlarını verecekler.

Türkiye'deki çalkantılı finans piyasalarıyla ilgili geçmiş deneyimimize dayanarak ve 2009 yılı içerisinde kredi hacizlerine yol açacak derecede ödenmeyen krediler (NPLs) hacminde ciddi bir artış yaşanmayacağını düşünerek önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul fiyatlarında %10-15'i aşmayacak bir düşüş bekliyoruz. Bununla birlikte, eğer kötümser senaryo gerçekleşir ve finans piyasalarında kredi hacizleri ve diğer ciddi sorunlar görülürse, o zaman fiyatların daha da düşmesi beklenebilir. Bu durumda da ABD ve İngiltere'de tanık olduğumuz gibi yabancı yatırımcıyı piyasaya girme konusunda ikna etmek güçleşecektir.

Duruma konut piyasası açısından bakıldığında ise 2008 yılın ikinci çeyreği ile günümüz arasındaki dönemde genel kira fiyatlarında %25'lik bir düşüş yaşandı. Ticari gayrimenkul piyasalarında perakende sektörü en kayda değer kira düşüşlerine tanık oldu. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyük piyasalarda alışveriş merkezlerinin arz fazlalığından ve tüketici harcamalarındaki önemli azalmalardan ötürü son üç çeyrekte kira rakamlarında %50'ye varan düşüşler gördük. Öte yandan, A sınıf ofis piyasası ile endüstriyel piyasada arz eksikliği yaşandığından talep edilen kira rakamlarında sadece küçük bir azalma gördük. Fakat satış fiyatlarında henüz pek bir düşüşün gözlendiği söylenemez. Özellikle şehir merkezinde ve merkezi iş akslarında yer alan ofis projeleri hala yüksek doluluk oranları sürdürüyor.

İstanbul Ofis Piyasası


Avrupa yakasında ofis boşluğundaki artışa rağmen talep edilen kira ortalaması da artmıştır. Bu sonuçlar Avrupa yakası genelinde boşluk artışının olumsuz etkilerinin henüz kiralara yansıtılmadığını göstermektedir. Boşluğun artmaya devam etmesi ve kiralama yapılmayan dönemin uzaması halinde kira direncinin kırılması da muhtemeldir. Avrupa yakasının A sınıfı ofis boşluğu artarken Asya yakasında düşüş olması, firmaların ilgilerini Avrupa A sınıfı stoklardan Asya A sınıfı stoklara kaydırmış olabileceklerini göstermektedir. İstanbul genelinde her iki yakada da B sınıfı ofis boşluğu artmıştır. Bu durum küçük ölçekli firmaların ekonomideki olumsuz gelişmelerden daha fazla veya öncelikli olarak etkilenmiş olabileceklerini düşündürmektedir.

2008'in son çeyreğinde 12 bölgeden oluşan İstanbul ofis piyasasında A sınıfı ofis stoğu boşluğu 5 bölgede artmış, 4 bölgede ise durgunluk yaşanmıştır. Talep edilen kiralar da boşluk oranları ile ilişkili olarak değişim göstermiştir. Durgunlukta olan bölgelerde kira taleplerinde değişiklik olmazken, boşluk oranı artan bölgelerde kiralarda düşüş gerçekleşmiştir. Beşiktaş ve Kozyatağı bölgelerinde ise istisnai olarak boşluğun artmasına rağmen kira talepleri de artmıştır. Nedenleri incelendiğinde, özellikle uzun zamandan beri ilk defa kiralık olarak piyasaya çıkan bazı binaların kira taleplerinde önceki dönemin yüksek kira trendini sürdürdükleri görülüyor. Kiralama gerçekleşmeyen dönemin uzaması halinde kira taleplerinin düşmesi muhtemeldir. Öte yandan bazı binaların kira politikalarında esnek olmadıkları, boşluk döneminin uzamasına rağmen istenen kira konusunda direnç gösterdikleri de dikkat çekmektedir. Döviz kurlarının 2008 son çeyreğinde hızlı yükselişi Dolar cinsinden yaptığımız kira değeri hesaplarını da etkilemiştir. Bu dönem İstanbul genelinde kira taleplerinin %62'si Dolar, %22'si Euro ve %16'si Türk Lirası olarak gerçekleşmiştir.

Kira talebini Türk Lirası cinsinden gerçekleştiren binaların kiraları, önceki döneme göre bir oynama yapmamış olsalar dahi, kur farkından dolayı bu çeyreğe düşük yansımıştır. Diğer yandan kira taleplerini Euro veya Dolar olarak yapan binaların talep ettikleri kiralar kur artışından dolayı Türk Lirası karşısında artış göstermiştir. Levent bölgesi önceki dönemlerde talebin yüksek ve buna bağlı olarak boşluğun çok az olduğu bir bölgeydi. Fakat son dönemde bu gidişatın değiştiği ve ofis boşluğunun artış yönünde hareketlendiği görülüyor. Bunun nedeni İstanbul için en prestijli ofis bölgesi olan Levent'in finans ağırlıklı kullanıcı profilinin ekonomideki olumsuz gelişmelerden en fazla etkilenen kitle olmuş olmasıdır.

Ekonomik gelişmeler paralelinde düşünülürse bölgedeki boşluğun artmaya devam etmesi olasıdır. Ümraniye bölgesine son dönemde özellikle büyük alanlı ofis ihtiyacı olan firmalar rağbet göstermektedir. Öte yandan bölgedeki yeni projeler ofis boşluğunu arttırmaktadır. Boşluğun fazla olması önümüzdeki dönemlerde de kira taleplerini baskılamaya devam edecektir. Taksim bölgesi, piyasaya yeni giren ofis stoğu nedeniyle iki çeyrektir yüksek boşluk oranı ile dikkat çekmektedir. Yeni stoğun geçen çeyrekten bu yana işlem görmemiş olmasının nedeni talep edilen kira bedelinin bölge içinde özellikle büyük alan kiralamaları için yüksek kalması olarak düşünülebilir.

İstanbul Endüstriyel Piyasası


2008 yılı sonu itibariyle İstanbul endüstriyel piyasasında 241.000 m² mevcut, 583.000 m² inşa halinde olmak üzere toplam 824.000 m² A sınıfı boş depolama ve üretim binası stoğu bulunmaktadır. Piyasadaki bu arzın %50'si Gebze'de, %34'ü ise Tuzla ilçesinde yer almaktadır.

A sınıfı binalarda boşluk bulunan diğer bölgeler ise, Beylikdüzü, Silivri, Sultanbeyli ve İzmit'tir. Mevcuttaki A sınıfı boş endüstriyel binalar incelendiğinde stoğun yarıdan fazlasının 5.000 - 10.000 m² aralığındaki küçük ölçekli binalardan oluştuğu görülmektedir. Oysa inşa halindeki stok incelendiğinde küçük ölçekli bina yüzdesinin %16'ya kadar düştüğü görülmektedir. Yeni arzlarda, 10.000 - 20.000 metrekarelik binalar %31'i oluştururken, 20.000 - 30.000 m²'lik binalar %15 oranındadır. Bu durum yatırımcıların ve geliştiricilerin büyük metrekareli alanlar bulunan projelere yöneldiklerini göstermektedir.

İnşa halindeki stoklar çoğunlukla Gebze, Tuzla ve İzmit'te yer almaktadır. 255.000 m² ile Gebze birinci sırada yer alırken, 189.000 m² ile Tuzla ikinci, 140.000 m² ile İzmit 3. sırada yer almaktadır. Goodman'ın İzmit Uzunçiftlik'teki 140.000 m² alanlı lojistik merkezi, Logiturc'ün Tuzla'daki 122.000 m² alanlı Lojistik park projesi ve Gebze Şekerpınar'daki 102.000 m² alanlı proje yeni stoklar içinde en dikkat çeken yatırımlardır. Lojistik sektöründeki yeni önemli eğilimlerden biri de lojistik köy projeleridir. Edirne'de 2,5 milyon kilometrekare alanda inşa edilecek olan Havsa Uluslararası Lojistik Köyü projesi tüm Türkiye'nin en büyük lojistik köy projesi olup 2011 yılında tamamlanması öngörülmektedir.

Özellikle 2008'in son çeyreği ile 2009'un başında, çoğunlukla Avrupa Birliği ve Kuzey Amerika kökenli üretim firmalarının Türkiye'de üretim tesisleri kurmak üzere yer talep ettiklerini görmekteyiz. Bu tip şirketler genelde otomotiv sektörü başta olmak üzere belli başlı sektörlerin yan sanayi üreticileri olarak ana üreticilerin yakınında tesisler kurmayı hedeflemektedirler. 5.000 ila 15.000 m² arasında değişim gösteren bina alanları arayışında olan bu firmalar piyasada; standartları uygunsa mevcut binaları kiralama veya boş arsalara yatırımcılar tarafından yapılıp kendilerine uzun vadeli kiralamalar yapma potansiyeli yaratmaktadırlar.

Perakende Piyasası


Perakende sektörü Türkiye'de son yıllarda en hızlı büyüyen sektörlerden biri olmuştur. 2001 yılında 196,7 milyar Dolar olan milli gelirin, 2007 yılında 658,8 milyar Dolara ulaşmış olması Türkiye'de perakende harcamalarını da önemli ölçüde arttırmıştır.

Ekonomideki gelişmeler doğrultusunda perakende sektörü her geçen gün büyümeye devam etmiştir. Mağazacılığın ve şarküterinin perakende sektörüne dönüşmesi ve zincir mağazaların hızla yayılması ile gündeme gelen organize pazarlar, firmalar arasında rekabet ve tüketicilere sağladıkları avantaj ile pazardaki paylarını arttırmışlardır.

İstanbul'da da özellikle son 4 yılda artan AVM ve marka sayılarındaki patlama 2008'i rekabet yılı yapmış ve yatırımcıları Anadolu'ya da yöneltmiştir. Şu anda ülke genelinde toplam AVM sayısı 225'e ulaşılmıştır. Bu AVM'lerin %30'u İstanbul'da yer almaktadır. İstanbul'da şu anda mevcut 68, inşaat halinde olan 26 ve planlama aşamasında olan 10 adet AVM bulunmaktadır. Bunlar sırasıyla 1.796.056 m², 1.306.250 m² ve 596.216 m² brüt kiralanabilir alandan oluşmaktadır.

Bu büyümenin ardından gelen dünyada ve ülkemizde yaşanan küresel krizin perakende sektörüne etkileri oldukça büyük ve sarsıcı olmuştur. Perakende sektöründe 2008 Ekim ayından itibaren krizin etkileri hissedilmeye başlanmıştır. Krizden ilk etkilenen sektörler ise tekstil, bankacılık ve otomotiv sektörü olmuştur. 2007 ve 2008 yıllarındaki hızlı artış ve yeni AVM yatırımı haberleri yerini kira indirimi tartışmalarına bırakmıştır.

Şu an itibariyle perakende sektöründe yaşanan bu gerileme nedeniyle 2009 yılında faaliyete geçmesi planlanan AVM'lerin çoğu ya açılış tarihlerini ertelemiş ya da projeleri tamamen durdurulmuştur. Azalan cirolar ve karlar birçok mağazanın kapanmasına, bazı firmaların da pazardan tamamen çekilmesine neden olmuştur.

2009 yılı itibariyle yaptığımız ayrıntılı İstanbul perakende pazar araştırmalarına göre doluluk oranları ve fiyatlar düşmüş ve halen düşme eğilimi göstermektedir. 2008 yılında tüm İstanbul içinde mağaza karması ve lokasyonun getirdiği fırsatlara göre alışveriş merkezlerindeki kiralar; küçük ve orta ölçekli mağazalar (150 m² ve daha altı büyüklükte olan mağazalar) için 100Dolar/m²-250Dolar/m² arasında, yeme-içme alanları için 50Dolar/m²-350Dolar/m² arasında değişim göstermekteydi. 2009 yılında ise alışveriş merkezlerinin büyük bir çoğunluğunda kiralarda %20 ile %50 arasında fiyat indirimi yapılmış ya da kur sabitlemesi gibi düzenlemelere gidilmiştir.

Tüm bu olumsuz ekonomik koşullar çerçevesinde yatırımlarım geri dönüşü uzadığı için 2009 yılında yeni yatırımların duracağı görüşündeyiz. 2009 yılının 3. çeyreğine kadar piyasalardaki durgunluğun ve cirolardaki düşüşün devam edeceğini öngörmekteyiz. 2010 yılının sonuna kadar da perakende sektöründe önemli bir düzelme beklememekteyiz.

İstanbul Otel Piyasası
İstanbul eşsiz coğrafyası ve tarihi güzellikleriyle turizm açısından oldukça çekici bir kenttir. Son yıllarda önemli organizasyonlara ev sahipliği yapmasıyla da dünya çapında popülaritesini artırmıştır.

Bu organizasyonlar nedeniyle artan ziyaretçilerin yarattığı konaklama talebi büyük oranda 5 yıldızlı otel yatırımcılarını teşvik etmektedir. Ayrıca İstanbul'da son 10 yıl içinde yabancı otel zincirleri ile beraber 5 yıldızlı otel piyasası çok hızlı bir şekilde gelişmeye başlamıştır. Günümüzde kentte bulunan otellerin üçte ikisi 4 ve 5 yıldızlı otellerden oluşmaktadır. Turizm Bakanlığı'ndan alınan bilgilere göre İstanbul'a gelen turist sayısı 2000 yılından 2007 yılına kadar yaklaşık 3 katına ulaşarak 6.453.000 kişiye yükselmiş ve 2008 yılı için verilen istatistiklere göre de 7.049.234 kişiye ulaşmıştır. Ziyaretçiler yoğun olarak yaz aylarını tercih ederken, Mayıs, Eylül ve Ekim aylarında, İstanbul'da düzenlenen UIA Architectural Conference, UENPS gibi ülke ya da dünya ölçeğindeki kongreler nedeniyle ziyaretçi sayısında artış olmaktadır. İstanbul'a gelen ziyaretçilerin ortalama geceleme süreleri 2-2,5 gündür.

Araştırmalarımız sonucu, 2008 yılında tüm dünyada yaşanan ekonomik krizin otel fiyatlarına da de etki ettiğini görmekteyiz. 2008 yılı için hesaplanmış ziyaretçi sayılarındaki artışa rağmen, 5 yıldızlı oteller için yapılan detaylı Pazar araştırması çalışmalarımıza göre kapı giriş fiyatları bir önceki yıla göre hemen hemen aynı kalmış ya da çok küçük bir oranda artış göstermiştir. Şirket ve grup fiyatlarında ise gözle görülür bir artış yaşanmamıştır.

İstanbul ve Türkiye için büyük önem taşıyan ve kongre turizminin ülkedeki merkezi olması planlanan "Kongre Vadisi" projesinin Ekim ayında ev sahipliğini yapacağı Uluslararası Para Fonu (IMF) ve Dünya Bankası`nın 2009 Guvernörler Toplantısı nedeniyle 2009 Haziran ayında bitirilmesi planlanmaktadır. Projenin tamamlanmasıyla birlikte son yıllarda süregelen uluslararası ziyaretçi sayısındaki artış trendinin 2009 yılında da devam edeceği öngörülmektedir.

Zeyport
Kongre Vadisi projesine ek olarak İstanbul için önemli bir turizm potansiyeli yaratacak başka bir proje de Zeyport projesidir. Zeyport Projesi ile beraber Zeytinburnu'nun İstanbul`un en önemli prestij alanlarından birisi haline gelmesi planlanmaktadır. Projenin hayata geçmesi durumunda 470.000 m² arazi üzerinde 700.000 m² kapalı alan inşa edilecektir. Kompleks içinde 12 dev kruvaziyer gemisinin yanaşabileceği ana rıhtım, 200 mega yat kapasiteli büyük marina, 800 yat kapasiteli 2 adet yat limanı, alışveriş merkezi, kongre merkezi, fuar alanı, ofis binaları, eğlence merkezi, spor kompleksi, sağlık merkezi ve üç adet otel ve bir apart otel yer alacaktır. 3 milyar Dolara mal olması planlanan proje kapsamında uluslararası kongreler için 15.000 kişi kapasiteli, 40.000 metrekare alanlı bir kongre binası da yapılacaktır. Projede 5.000 araç kapasiteli bir otopark yapılması da planlanmaktadır.

Havaalanı bölgesinde yer alan ve Zeyport Projesine de yakın konumdaki 5 yıldızlı otellerle ilgili gelişmeler aşağıdaki gibidir;

Uluslararası otel zinciri Marriott International tarafından Halkalı'da Courtyard markasıyla açılacak yeni bir otel projesi bulunmaktadır. Otel yaklaşık 200 yatak kapasitesiyle 4 yıldızlı otel hizmeti verecektir. Otelin 2009 Mayıs ayında açılması planlanmaktadır.

Eren Holding tarafından Güneşli'de yaklaşık 44.000 m² arazi üzerinde inşaatı devam eden karma kullanımlı projede 5 yıldızlı otel, rezidans, fuar ve kongre merkezi bulunacaktır.

Ataköy kompleksinde yer alan Ataköy Plaza Otel (eski adı ile Crown Plaza) 2008 Ocak ayı sonunda renovasyon sürecine girmiştir. Otel 2009 yılı ocak ayında değişen ve büyüyen odaları (daha önce 300 odalı idi), yenilenen altyapısı ile Sheraton Otel olarak 5 yıldızlı otel hizmeti verecektir.

Havaalanı bölgesinde İstanbul için turizm sektörü gelişmeye bu kadar eğilimliyken özellikle kent merkezindeki arsa yetersizliği yatırımcılar için büyük bir engel teşkil etmektedir. Arsa yetersizliği mevcut oteller için oda fiyatlarının oldukça yükselmesine neden olmaktadır. Ayrıca yaşanan finansal kriz yatırımların da yavaşlamasına neden olacaktır.

"Kongre Vadisi" Projesi'nin 2009 yılının son çeyreğinde faaliyete geçmesi ile İstanbul'daki turizm sektöründe önemli ölçüde canlanma beklenmektedir. Konferans merkezlerinin gelişimiyle otel yatırımları da artacaktır. 5 yıldızlı otel stoğundaki azlık özellikle mevcutta uluslararası otel zincirlerinden çok yerel yatırımcıların bulunduğu ve yetersiz olduğu merkezi iş alanları bölgelerinde yaşanmaktadır.

Tüm dünyayı etkisi altına alan küresel ekonomik kriz, İstanbul'da beklenen otel piyasası gelişmesinin yavaşlamasına neden olacaktır. Kriz öncesi %70-75 civarında olan otel doluluk oranları 2009 yılının başı itibariyle %55-60 seviyesine gerilemiş durumdadır.

Diğer yandan, İstanbul otel piyasasının üst düzey, seçkin oteller konusunda henüz doyma seviyesine ulaşmamış olması ve azalan ziyaretçi sayısı, yatırımcılar için itici bir unsurken düşen fiyatlar yatırımı çekici hale getirmektedir. İstanbul "2010 Avrupa Kültür Başkenti" olarak seçilmiştir.

Kentin tarihi birikimi, kültürel ve sanatsal çeşitliliğinin yurtiçi ve yurtdışındaki algısını güçlendirecek olan bu oluşum, kültür turizminin yanında kente ekonomik anlamda da büyük katkı sağlayacaktır. İstanbul'da kültür, sanat ve kentsel alanda yapılacak bu uygulamalar kente gelen ziyaretçi sayısını önemli derecede etkileyecektir.

Konut Piyasası


ABD'de yaşanan mortgage krizinin etkileri tüm dünyaya yayılırken ve global hale gelirken Türkiye ve Türkiye'deki gayrimenkul sektöründe de etkileri görülmektedir. Ekonomide daralmaya neden olan kriz nedeniyle İstanbul konut piyasasında da durgunluk yaşanmaktadır. Taleplerdeki düşüş de firmaları zorlamaktadır. 2008 yılının 3. çeyreğinden itibaren başlayan konut fiyatlarındaki düşüş hala devam etmektedir.

Bu düşüşle ilgili olarak ekonomistler ve gayrimenkul sektöründe çalışanlar farklı yorumlar yapmaktadır. İnşaat sektörü tarafından yapılan yorumlarda konut alımı için en doğru zaman olduğu belirtilirken, ekonomistler için ise içinde bulunduğumuz belirsiz koşulların artabileceği gerekçesiyle gayrimenkul alımının ertelenmesi gerektiği söylenmektedir.

Tüm disiplinler kendi içlerinde krizi fırsata dönüştürmenin yollarını ararken kriz nedeniyle zor durumda kalan birçok geliştirici ve yatırımcı firma, kendi konut projelerine olan ilgiyi artırabilmek için esnek ödeme planları, döviz kurlarını sabitlemek, uzun vadelendirme seçenekleri, gibi pazarlama yöntemlerine yönelmiştir.

İstanbul A sınıfı konut projeleri için farklı bölgeler bazında yaptığımız ayrıntılı araştırmalara göre 2008 yılı haziran ayından bu zamana kadar genel olarak tüm bölgelerdeki fiyatlarda düşüş gözlenmiştir. Her bölgenin kendi potansiyelleri ve lokasyon fırsatları nedeniyle, fiyatlarda yaşanan düşüşün oranı değişmektedir. Fiyatlarda özellikle şehir dışı lokasyonlarda bu düşüş %30-40 civarındadır. Ancak merkezlerde %10-15 gibi daha sınırlı bir düşüş yaşanmıştır.

Kent Merkezi
Ekonomik krizin konut fiyatlarına olan etkisi incelendiğinde merkezi alanlarda daha az etkili olduğu görülmektedir. MİA içinde kalan Levent - Maslak bölgesi en az fiyat düşüşünün gözlendiği bölgedir. Büyükdere aksı üzerinde bulunan bu alandaki rezidans daireler popülaritesini ve fiyatlarını büyük oranda korumaya devam etmektedir. Merkezde olmanın yarattığı fırsatlar ve ayrıcalıklar bu bölgeleri çekici kılmaktadır.

Kent Dışı Alanlar
Kent dışı alanlarda ise durum biraz daha farklıdır. Bu bölgelerde krizin etkileri daha büyüktür. Çekmeköy - Ümraniye bölgesi son yıllarda konut arzının oldukça arttığı, çok fazla yeni konut projesinin hayata geçtiği ve yüksek talep gören bir bölgedir. 2006 yılında bölgedeki A sınıfı konut projelerinde toplam 3.629 daire bulunurken 2009 yılına gelindiğinde bu sayı 11.279'a ulaşmıştır. Günümüzde bu bölgede yaşanan arz fazlası fiyatlarda düşüşe neden olmuştur. Bölgede konut fiyatlarında %20 dolaylarında düşüş yaşanmıştır.

Anadolu Yakası'nda Marmara Denizi kıyısı boyunca sıralanmış olan Maltepe - Kartal, Pendik - Tuzla bölgelerinde de konut fiyatlarında yaklaşık %20-30 düşme gözlenmektedir. 2012'de tamamlanması planlanan Marmaray Projesi ve devamında Sabiha Gökçen Havalimanı'na kadar ulaşımı sağlayacak metro hattıyla birlikte bu bölgelerin potansiyelinin artması beklenmektedir. Artan ulaşılabilirlik, ileride, bu bölgedeki konut projelerine ve fiyatlara olumlu yönde yansıyacaktır.

Avrupa Yakası'nda Bahçeşehir - Esenyurt bölgesinde 90'lı yılların başından itibaren konut stoğunda olağanüstü artış görülmüştür. Bu gelişme, günümüzde büyük bir arz fazlalığına neden olmuş ve durgunluk sonrası fiyatlarda %25 ile %35 arasında bir düşüş yaşanmasına neden olmuştur.

Tüm bu olumsuz ekonomik koşullar çerçevesinde yatırımların geri dönüşü uzadığı için 2009 yılında yeni yatırımların duracağı görüşündeyiz. 2009 yılının 3. çeyreğine kadar piyasalardaki durgunluğun ve fiyatlardaki düşüşün devam edeceğini öngörmekteyiz.