Ken Hubbard ve Jonathan Rose

New York Hines’ın başkan yardımcısı Ken Hubbard ve New York Jonathan Rose Şirketleri’nin başkanı Jonathan Rose 25 kişiden oluşan İklim, Arazi Kullanım ve Enerji (CLUE) Danışma Kurulu’nun eş başkanları. ULI’nin muhtelif organlarından temsilcilerin bir araya gelmesi ile 2007 yılında resmileşen Danışma Kurulu, ULI’ye arazi kullanım açısından iklim değişikliği ve enerji konularında yol gösteriyor.

Danışma Kurulu ilk olarak nasıl ortaya çıktı?
Jonathan Rose: ULI’nin çevre konularına ilgisinin uzun bir geçmişi var. Şu anda Sürdürülebilirlik Konseyi olarak bilinen ilk çevre konseyinin oluşması kilometre taşlarından biri. Jim Chaffin, Charlie Shaw ve art arda gelen tüm başkanlar Smart Growth odaklı organizasyonların oluşturulmasında güç birliği sağlanması ve son zamanlarda ULI’nin altyapı konusundaki işleri ile enstitünün çevresel konulara karşı yükümlülüğünü devam ettirdiler.
Ken Hubbard: Danışma Kurulu fikri Marilyn Taylor’ın başkanlığı döneminde doğdu ve Todd Mansfield’ın döneminde şekilllendi. Sanırım 2007 ULI Kış Buluşması’ndaki enerji ve iklim değişikliği konularındaki tartışmaların yoğunluğundan ve düşündürücülüğünden pek çok kişi etkilenmişti. Bu ivme ile biz de sürecin başlaması için harekete geçtik.

Konsey sektörün temsilcisi mi?
JR: Bu komitenin işi ULI’yi temsil etmek—hem yerel hem de küresel ölçekte. Önümüzdeki 30 yıl içerisinde Amerika’nın nüfusunda yaklaşık 100 milyon kişilik bir artış olacak, bu büyüme enstitünün her bir üyesini—kentsel ve kırsal—etkileyecek, bu nedenle üyelerimize karşı karşıya oldukları koşulları anlatan politikalar geliştirmek kaçınılmaz.
KH: Kamu görevlilerimiz, yatırım bankacılarımız, geliştiricilerimiz, mimarlarımız, brokerlarımız, avukatlarımız ve çevre uzmanlarımız var. Ayrıca bir de Genç Lider dahil ettik.

Bu konularla ilgilenmeye ilk olarak nasıl başladınız?
KH: Hines, 1960’lardan beri enerji tasarrufunda lider olmaya çalışıyor. 1070’lerde staj programları üzerinde çalıştık. En büyük kiracılarımız ve brokerlarımızın bazıları ile görüşmelere başladık. Daha sonra EPA’nın enerji yıldızı programına ve LEED sertifika programına dahil olduk.
JR: Kendimi bildim bileli çevre konuları ile ilgilenirim. İklim değişikliğinin direkt etkilerinin farkına varışım Heat isimli kitabın yayımlanması ile oldu. Çevreye karşı olan sorumlulukların sadece birkaç mimar ve geliştiricinin aşamalı değişiminden, planlama, tasarım ve geliştirme uygulamalarımızın dönüşümüne doğru değişmesi gerektiğini gördüm.

Bu konular iş hayatınızda izlediğiniz yolu değiştirdi mi?
KH: Devam eden çalışmalarımızı hızlandırdı.
JR: Herhalde en büyük değişim şu anda odaklandığımız iklim değişikliği konusunda herhangi bir plan geliştirmemiş ve uygulama yapmamış kentlere ve bölgelere yardım konusundaki planlama alanında oldu. Proje yöneticisi olarak, kar amacı gütmeyen, üniversiteler ve kamu idareleri ile çalışan müvekkillerimizden yeşil binalara karşı daha fazla gayret gözlemliyoruz.

Geliştiriciler olarak, sıkı bütçelerle rağmen daha fazla yeşil uygulama için zorluyoruz, tamamladığımız binalarda yeşil uygulamara daha fazla özen gösteriyoruz. Yeşil yatırımcılar olarak sonuçların izlenmesini arttırıyoruz.

Danışma Kurulu ULI’ye nasıl yardımcı olacak?
JR: ULI’nin iklim değişikliği yasalarının gayrimenkul endüstrisini nasıl etkileyeceğini anlamaya ihityacı var. Altyapının iklim değişikliğinin sonuçlarına bağlı olduğuna yürekten inanıyoruz, Danışma Kurulu ULI’nin altyapı komitesiyle birlikte çalışmayı umuyor.
KH: Enstitü, “arazi kullanımının sorumluluğunda öncü”, en iyi uygulamların paylaşıldığı ve üyelerin bir araya gelerek neyin işleyip neyin işlemediğini tartıştıkları bir platform olmaya devam edecek.

Pazarda bir değişim gözlemliyor musunuz?
KH: Bir iki yıl önceye bakarsanız, sektörün bu konuya bugünkü kadar odaklanmadığını görebilirsiniz. Hem küçük hem de büyük kiracıların kendilerine ait sürdürülebilirlik hedeflerinin buluştuğunu görüyoruz. Kurumsal yatırımcılar ve yeşil yatırım fonları kendine özgü sürdürülebilirlik kriterleri olan binalar arıyorlar.
JR: Yeşil binaları tercih eden kiracılarımız var, bu durum düşük boşluk oranları ve yüksek kiralar ile sonuçlanıyor. İnşaat pazarı hızla yeşilleniyor olması yeşil malzemelerin kullanımını ve yeşil binalara uygulanmasını kolaylaştırıyor.

Taşıma araçlarındaki gelişmeler ve yakıt verimliliğinin Amerikalıların araç kullanımını arttıracağı söyleniyor. Bu konuda ne yapılabilir?
KH: Büyüme Soğutucu (Growing Cooler)’da tanımlanan önemli imkanlardan biri, insanların daha az araç kullandıkları çevreler yaratmak için daha fazla gelişim aktivitesine ihtiyacımız olduğu. Gayrimenkul sektörünün sonuça katkı sağlayacak çok şeyi var.
JR: Biz araba temelli bir kültüre sahibiz aynı zamanda yürünebilir toplumlara ve ana yollara meraklı, trafikte sıkışıp kalmaktan da bıkmış bir toplumuz. “İdeal” olan yeni modeller gelişiyor. Daha sosyal bir yaşam tarzına can atan gençlerin ve tüketicilerin yalnızca kent merkezlerinde değil, banliyo merkezlerinde de çok aileli konutlara olan yoğun talebini görüyoruz. Tüketici tercihlerini desteklemek için hafif metro ve otobüs aktarması gibi altyapıya yatırımları yapmaya ihtiyacımız var.

Birleşik Devletler’in sera gazı emisyonunu ne kadar ve ne zamandan itibaren azaltması gerek?
KH: Bilimsel görüş birliğine göre çevremizedeki yıkıcı değişimleri önlemek için 2050 itibari ile emisyonu %80 azaltmış olmamız gerek. McKinsey en son çalışmasında ["Reducing U.S. Greenhouse Gas Emissions: How Much at What Cost?" Kasım 2007] bunun düşük maliyetli pek çok yolunu inceliyor. Örneğin, binalarda iyi izolasyonun enerji tüketimini %30 azaltabileceğini ve geri ödemenin yalnızca bir kaç yıl süreceğini söylüyor.
JR: Binalar enerjinin %40’ını tüketiyor ve toplam karbon salınımının %12’sini kapsıyor. Bunu engellemek nakit akışını da pozitif yönde etkileyecektir. Ulus olarak, daha yeşil bir Amerika için yeşil altyapı kanunlarına ihtiyacımız var. Bu alanda bizden daha ileride olan ülkelerdeki ULI üyelerinden çok şey öğrenebiliriz. Binalar enerjinin %40’ını tüketiyor ve toplam karbon salınımının %12’sini kapsıyor. Bunu engellemek nakit akışını da pozitif yönde etkileyecektir. Ulus olarak, daha yeşil bir Amerika için yeşil altyapı kanunlarına ihtiyacımız var. Bu alanda bizden daha ileride olan ülkelerdeki ULI üyelerinden çok şey öğrenebiliriz. Smart Growth konusunu daha yoğun bir şekilde tanıtmalıyız—konutlardaki ve ulaşımdaki müşterek enerji kullanımını ölçtüğümüzde, yürünebilir alanlardaki yeşil, çok aileli konutların, banliyolarda bulunan ve yürüme mesafesinde olmayan konutların tükettiği enerjinin dörtte birini tükettiğini görüyoruz.

Bir geliştiricinin şu anda yapabileceği en önemli hareket nedir?
KH: ULI şu anda ne yapıyorsa onu yapmaya başlayın—öncelikle hedeflerinizi, prensiplerinizi ve iş rehberlerinizi, çevresel sürdürülebilirliğin yepyeni süzgecinden geçirerek yeniden tanımlayın ve daha sonra hem çalışanlarınıza hem de iş ortaklarınıza ve müşterilerinize ulaşacak bir eğitim süreci geliştirin.
JR: Temel kurallardaki değişimin farkına varın. Petrol fiyatları yükseliyor. Düzenlemeler giderek artacak. Enerji verimliliği ve yeşil binalar konularındaki tüketici tercihleri yükselişte. Bu değişimlere nasıl ayak uydurabileceğinizi öğrenin. Bilmeniz gereken her türlü uygulamayı öğrenebileceğiniz en uygun yer ULI’dir.