Ekonomik kriz gayrimenkul sektöründe değişim sürecini tetikledi. GYODER Başkanı Turgay Tanes sektördeki gelişmelere dair tüm detayları bizlerle paylaştı. Özellikle sektörün kangren haline gelmiş sorunlarına yönelik ürettikleri çözümlerin uygulamaya geçirilmesi hayati önem taşıyor.Özlem Duygu Çil: Gayrimenkul sektörünün gelişimi için çözümler üretmek GYODER'in varoluş sebeplerinden sadece biri. Şimdiye kadar sektör için ürettiğiniz çözümlerden en fazla hangileri ile gurur duyuyorsunuz?
Turgay Tanes: Bilindiği üzere Türkiye'deki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının mevcut ve kurulmakta olan temsilcileri tarafından kurulan GYODER, 1999 yılından itibaren faaliyet gösteriyor ve Türkiye gayrimenkul sektörü için bir ilk olma niteliği taşıyor. GYODER kurulduğu günden bu yana Türkiye'de gelecek vaat eden, ekonomiye dinamik bir yön vermede lokomotif olan gayrimenkul sektörünün tanıtım ve temsilini sağlamak, gelişimini teşvik etmek, sektöre kalite, kontrol ve eğitim konularında standartlar getirmek ve korumak amacıyla çalışmalarını sürdürüyor. Söz konusu çalışmaların her biri ülkemizdeki gayrimenkul sektörünün geleceğinin şekillendirilmesi ve sektör oyuncularının ortak fayda doğrultusunda birlikte hareket etme olanağı bulması açısından önem taşıyor.
Ancak tüm bunların ötesinde GYODER olarak, ilk kez 2000 yılında düzenlediğimiz Gayrimenkul Zirveleri'nin 10. yılını paylaşmanın gururunu yaşıyoruz. Ayrıca, söz konusu zirvemizi 2009 yılı itibariyle ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı ile birleştirerek, Türkiye'nin ilk uluslararası katılımlı bölgesel gayrimenkul fuarını sektöre kazandırmış bulunuyoruz. Sektörümüze dair önemli konuların her biri alanında uzman konuşmacılar, yerli ve yabancı katılımcılar eşliğinde değerlendirildiği zirveler ülkemizdeki ve dünyadaki gayrimenkul sektörünün gelişimine önemli katkı sağlarken, ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı da gayrimenkul sektörünün dünya çapındaki profesyonellerini ağırlayarak yeni işbirliği ve yatırım fırsatlarının oluşmasına zemin hazırlıyor.
GYODER olarak önem verdiğimiz bir diğer etkinlik ise gelişen kentlerdeki yatırım fırsatlarını sektör temsilcileri ile buluşturmak, kentlerin sesini ulusal ve uluslararası tüm gayrimenkul yatırımcılarına duyurmak amacıyla düzenlediğimiz "Gelişen Kentler Zirvesi"dir. İlkini 7-8 Ocak 2010 tarihlerinde Bursa'da, Bursa Büyükşehir Belediyesi ile birlikte düzenlediğimiz zirveler aracılığıyla gayrimenkul sektöründeki canlanmadan Anadolu kentlerinin de yararlanmasını sağlamayı ve yatırımların bu kentlere çekilmesine olanak tanımayı hedefliyoruz. Bu kapsamda söz konusu kentleri tek tek ve ayrıcalıklı yönleriyle ele alıyor, en önemlisi de yatırımcılarla faaliyetleri sırasında iletişimde olmaları gereken gerek özel sektör gerek devlet yetkililerini bir araya getiriyoruz.
Ayrıca GYODER olarak Türkiye gayrimenkul sektörü için referans veriler üretiyor, sektöre yönelik temel göstergeleri derliyor ve objektif olarak sunulmuş analizlerle bir veritabanı oluşturuyoruz. Çeyrek dönemlere ilişkin rapor çalışmaları gerçekleştiriyor, yılda bir kez de temel göstergeler raporu hazırlıyoruz. Örneğin "Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009 Raporu" ile geçtiğimiz yıla dair tüm verileri 87 farklı başlık altında, önceki yıllarla karşılaştırmalı olarak sunduk. Söz konusu raporda konut yapımı, stoku ve satış verileri, illere göre konut kredileri, İstanbul gayrimenkul piyasasının uluslararası konumu, inşaat sektöründe küçülmenin detayları ve yabancıların Türkiye'deki mali riskleri gibi pek çok başlık yer aldı.
Son olarak ise "Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 1. Çeyrek 2010" hazırlandı. Raporda Türkiye ve dünyadaki gayrimenkul sektörünün 2010 yılının ilk üç aylık dönemindeki gelişimi, Türkiye inşaat sektörünün büyüme oranları, Türkiye, ABD ve Avrupa ülkelerindeki inşaat ve gayrimenkul sektörünün son durumlarına ilişkin verilere yer verildi. Bunların yanı sıra ABD ve Avrupa Birliği inşaat, konut, ticari gayrimenkul sektöründe yaşanan yavaşlamalar, Türkiye'de konut yapımı, konut satışları ve konut kredileri endeksleri ile AVM yatırımlarının son durumuna ilişkin veriler de raporumuzda detaylı bir şekilde ele alındı.
ÖDÇ: Geçtiğimiz finansal krizleri (1982 - 1991 - 2008) dinamikleri, nedenleri ve yıkımları ile kıyasladığınızda neler görüyorsunuz?
TT: Bahsettiğiniz her üç kriz döneminde de konjonktür farklıydı. Aynı şekilde gerçekleşme sebepleri de birbirinden farklıydı. Bu doğrultuda direkt bir karşılaştırma yapmak çok doğru olmayacaktır. Ancak sonuçlar açısından karşılaştırıldığında geçmişteki krizlerin hepsinden ders alındığı görülmektedir. Elde edilen deneyimler sonucu, küresel çapta yaşanan son krizle birçok gelişmiş ülkeye göre daha bilinçli bir süreç içerisinde mücadele edilmiştir. Örneğin bu büyüklükte ve derinlikteki bir krizden etkilenmemenin mümkün olmadığı bir dönemde hasarların en aza indirilmesi yönünde ciddi çalışmalar ve düzenlemeler yapılmıştır.
ABD'deki konut piyasasında baş gösteren küresel ekonomik kriz bilindiği üzere tüm dünya ülkelerini yeni bir finansal yapılandırma arayışına yöneltti. 1929 yılında yaşanan "Büyük Buhran"dan sonra dünyanın karşı karşıya kaldığı en büyük ekonomik çöküntü olarak nitelendirilen bu kriz döneminde tüm sektörler gibi gayrimenkul sektörü de büyük hasar aldı.
Ancak Türkiye özeline bakıldığında, 2001 yılında ülkemizin iç dinamikleri nedeniyle oluşan krizden büyük ders alan ve deyim yerindeyse güçlenerek çıkan Türk bankacılık sektörünün sağlam duruşu ve Merkez Bankası'nın proaktif yaklaşımı nedeniyle tüm sektörler 2008 krizini mümkün olan en az hasarla atlattı. Küresel krizden çıkış amacıyla uygulamaya konulan mali ve parasal önlem paketlerinin süratli ve eşzamanlı olarak hayata geçirilmesi, merkez bankalarının dünya genelinde faizleri düşürmeleri ve likidite bolluğu, krizden çıkış sürecini olumlu yönde etkilemiş; dünya genelinde 2009'un 3. çeyreği itibarıyla toparlanma belirtileri izlenmeye başlamıştır.
ÖDÇ: 2008 krizi öncesinde hızlı bir büyüme döneminden geçen gayrimenkul sektörü, kriz döneminde dünyanın önde gelen ülkelerinin gayrimenkul sektörleri ile karşılaştırıldığında ortaya nasıl bir hasar tablosu çıkıyor?
TT: 2008 yılının son aylarında başlayan ve 2009'un tüm sektörler için kayıp yıl olmasına yol açan küresel ekonomik krizin etkisiyle inşaat sektörü de tüm yıl toplamında yüzde 16,3 oranında küçülerek krizden en fazla etkilenen sektör oldu. Ancak, GYODER olarak Türkiye gayrimenkul sektörüne önemli katkılar sağlamak ve sektör oyuncularına güvenilir bir veritabanı sunmak amacıyla Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetleri Başkanı Dr. Can Fuat Gürlesel'e hazırlattığımız "Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009" raporunda yer alan veriler sektörün krizden beklenenden daha az bir hasarla çıktığını gösterdi.
Söz konusu raporda, yeni normalleşme dönemindeki konut arzında, konut yapı ruhsatları daire sayısı verilerine göre 4. çeyrekte belirgin bir artış gözlemlendiği belirtildi. Her ne kadar yıl toplamları karşılaştırıldığında 2006-2007 rakamlarının gerisinde kalınsa da bu dönemde arz kanadında da eski değerlere dönüş sinyalleri alındı ve 2009 yılında alınan konut yapı ruhsat sayısı 508.034 ile 2008 yılına göre sınırlı bir artış gösterdi. Alınan konut kullanım izin belgeleri 2007 yılında 325.255 iken ekonomik krize rağmen 2008 yılında 356.358 ve 2009 yılında 398.611'e yükseldi. 2008 yılında 37,54 milyar TL olan konut kredileri stoku da 2009 yılında 42,6 milyar TL'ye yükseldi. Konut kredileri stoku küresel kriz yılına rağmen 2009 yılında 5 milyar TL genişledi. Konut kredilerinin GSMH oranı da yükseldi ve 2008 yılında yüzde 3,95 iken 2009 yılında yüzde 4,47'ye ulaştı.
Ticari gayrimenkul alanında ise yavaş da olsa ilave yatırımlar gerçekleştirildi. Örneğin her ne kadar AVM yatırımları yavaşlasa ve ötelense de 2009 yılı içinde toplam 23 AVM açıldı. Açılan yeni AVM'lerin toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 819.140 m2 oldu. 2009 sonu itibari ile Türkiye genelinde açılan AVM sayısı 214'e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5.234.698 m2'ye ulaştı. İstanbul genelindeki 12 ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis stoku 2001 yılında 1.267.091 m2 olarak ölçülmüştü. İzleyen yıllarda sürekli genişleme gösteren ve 2008 sonunda 2.657.524 m2'ye ulaşan stok, 2009 yılında A tipi 190.000 m2 ve B tipi 29.500 m2 ofis stokunun eklenmesi ile birlikte 2.877.024 m2'ye ulaştı.
Türkiye gayrimenkul sektörü dünyanın önde gelen ülkelerinin gayrimenkul sektörleri ile karşılaştırıldığında ise gelişmiş ülkelerin, krizin çıkış noktasının kendileri olması sebebiyle, daha yoğun etkiler yaşandığı görülmektedir. Başta ABD olmak üzere Avrupa'daki birçok ülke uzun yıllardır şahit olunmayan bir buhranla karşı karşıya kalmıştır. Bu doğrultuda ülkemizde ekonomik daralmaya bağlı olarak gerçekleşen sektörel daralma daha küçük çaplı olmuştur. İçinde bulunduğumuz dönemde dünyanın önde gelen ülkelerinde ikinci bir dip yaşanma riskinin bile varlığından bahsedilirken ülkemiz göstergeleri gelecek dönemlere ilişkin olumlu öngörüler oluşturmaktadır. Ancak bu durumun yalnızca söz konusu ülkelerle karşılaştırma yapılırken geçerli olduğunu, ülkemiz gayrimenkul sektörünün de kendi içinde oldukça ciddi hasarlar aldığını göz önünde bulundurmak gerekir.
ÖDÇ: GYODER dünya ölçeğinde Türkiye gayrimenkul sektörünün durumunu nasıl değerlendiriyor? Sektörün kriz öncesi duruma dönmesi için ne kadar zaman geçmesi gerekiyor? Sektörün Türk ekonomisine katkısı hakkında neler söylersiniz?
TT: Bu sorunuza yanıt teşkil eden veriler, yine Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetleri Başkanı Dr. Can Fuat Gürlesel tarafından GYODER için hazırlanan "Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 1. Çeyrek 2010"da bir araya getirildi. Söz konusu rapor, sekiz çeyrek boyunca üst üste küçülme yaşayan Türkiye inşaat sektörünün, bu yılın ilk çeyreğinde yüzde 8 büyüdüğünü gösteriyor. Küresel ekonomik krizin kaynağı olan konut ve gayrimenkul sektörü faaliyetlerinin ABD ve Avrupa'da yeniden durgunluk dönemine girdiğine de dikkat çekilen rapora göre Türkiye'de konut kredileri kullanımında artan bir talep, buna karşılık fiyat ve kiralarda genel bir durağanlık yaşanıyor.
Ancak rapora göre, ekonomik kriz sonrası gerek dünyada gerekse Türkiye'de dibe ulaşan, 2009 yılının son çeyrek döneminde ise yeniden büyüme işaretleri alınan gayrimenkul sektörünün 2010 yılının ilk çeyrek döneminde yeterli büyüme hızına ulaşmadığı, Türkiye inşaat sektöründe yaşanan büyümenin (yüzde 8) de genel ekonomik büyümenin altında kaldığı görülüyor. Dolayısıyla son iki yıllık dönemdeki kayıpların çok azının telafi edilebildiği, yeni konut başlangıçlarının, konut arzının ve satışlarının da performans bakımından zayıfladığı anlaşılıyor.
Konut kredi talebinin ve kullanımının ise göreceli olarak daha hızlı bir büyüme içinde olduğu dikkat çekiyor. Ticari gayrimenkuller alt pazarındaki ertelenen yatırımlarda da göreceli bir canlanma yaşandığı görülürken kullanıcı talebinde yeniden genişleme eğilimine geçilmiş bulunuyor.
Raporda ayrıca, alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarının canlandığı, A sınıfı ofislerdeki boşluk oranlarının ilk kez gerilediği, otel yatırımlarının cazibesini koruduğu, lojistik alan yatırımları ve talebinde ise durgunluğun 2010 yılının ilk üç ayında da devam ettiği bilgileri de yer alıyor. İnşaat ve gayrimenkul sektöründe kredi kullanımının durağanlaştığını da gösteren rapor, yabancılara gayrimenkul satışının sürdüğünü ancak gayrimenkul sektörüne yönelik doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının daraldığını da gösteriyor.
Söz konusu veriler, Türkiye gayrimenkul sektörünün gücünü açıkça gösteriyor. Aynı olumlu izlenimleri ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı'nda da edindik. Krizin etkilerinin özellikle Yunanistan, Macaristan, Portekiz ve İspanya gibi ülkelerde halen hissedilmekte olduğu bu dönemde Fuar'ın artan katılımcı sayısı, yabancı firma temsilcilerinin Türkiye'yi gayrimenkul yatırımı yapılabilecek üç ülkeden biri olarak nitelendirdiğini gözler önüne serdi.
Tüm bu veriler ve gelişmeler toparlanma yönünde olumlu gidişatı işaret ediyor olsa bile sektörün kriz öncesi durumuna dönmesinin zaman alacağı öngörülmektedir. Özellikle 2001 krizinin ardından hızlı bir ivme yakalayan sektör ancak 2012'de tekrar bu rakamlara ulaşılabilecektir. Aynı seviyeye gelinmesinin daha erken bir tarihte beklenmesi gerçekçi olmayacaktır. Yaşanılan krizin küresel boyutta oluşu ve ülkemizinde bu bütünlüğün bir parçası olduğu unutulmamalıdır.
Sektörün ülke ekonomisine olan katkısına gelince; sektör alt segmentleriyle birlikte birçok unsura doğrudan ya da dolaylı olarak etki etmektedir. Gerek istihdam yaratması gerekse yabancı yatırımları tetiklemesi ile ülke kalkınmasında önemli rol oynamaktadır. Ayrıca yarattığı her olumlu etki ile inşaat ve sanayi sektörünü oluşturan birçok yan segmenti (çimento, demir, yapı tesisatı, vs.) de tetikleyeceği unutulmamalıdır.
ÖDÇ: Önümüzdeki dönemde nasıl bir trend öngörüyorsunuz? Dünyada ve Türkiye'de gayrimenkul alanında nasıl bir oluşuma şahit olabiliriz?
TT: ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı kapsamında GYODER adına Can Fuat Gürlesel tarafından sektör temsilcilerine sunulan "Küresel Kriz Sonrası Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye İçin Öngörüler 2015" raporu Türkiye gayrimenkul sektörünün bir değişim sürecinde olduğunu göstermektedir. Krizin etkisi ile birlikte ortaya çıkan yeni ekonomik koşullar, gerek dünyadaki gerekse Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün gelişiminde belirleyici rol oynamaktadır. Bunun sonucunda Türkiye'deki gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisindeki gelişmeler ve kendi iç dinamikleri ile kriz sonrası yeni bir döneme girmiş bulunmakta ve bu yeni dönemdeki eğilimlerin bir önceki dönemden farklı olacağı öngörülmektedir.
Raporda yer alan sonuçlara göre küresel gayrimenkul sektöründe 2010 yılında dibe ulaşma ve dipte tutunma süreci yaşanırken, 2011-2012 durağan piyasalar içinde yeni arz-talep ve fiyat dengelerinin oluşması, 2013-2014 ise yeniden istikrarlı bir büyüme sürecine geçiş dönemleri olacağı tahmin edilmektedir.
2010-2015 yılları arasında ise yıllık ortalama yüzde 4,5 ekonomik büyüme varsayımına bağlı olarak konut kredilerinin 2015 yılında 124 milyar TL ile GSMH'nin yüzde 7,5'ine ulaşacağı öngörülmektedir. Bu öngörü çerçevesinde yıl içinde kullandırılacak kredi büyüklüğü 2010 yılında 17,4 milyar TL iken 2015 yılında 36,9 milyar TL'ye kadar çıkacak. 2015 yılında 75 bin TL büyüklüğünde 492 bin adet konut kredisi kullandırılabilecektir.
Hane halkı gelir dağılımındaki göreceli iyileşme ve ekonomik büyüme varsayımı altında en yüksek gelir grubu dışındaki hane halkları ancak faizlerin aylık ortalama 0,60-0,80 arasına inmesi halinde konut kredisi kullanabilir hale gelecekler. 2009 yılında 207,7 milyar dolar olarak gerçekleşen perakende harcamalar yıllık ortalama yüzde 4,5 ekonomik büyüme varsayımı ile 2015 yılında 304 milyar dolara ulaşacak. Organize perakende pazarın 2009 yılında yüzde 38 olan payı da genişlemeye devam edecek.
Bunların yanı sıra, AB-27 ülkelerinde alışveriş merkezi kiralanabilir m2 başına harcama 4.330 Euro iken, Türkiye'de bu rakam 1.532 Euro olarak gerçekleşti. Türkiye'de 2008 yılında toplam AVM harcamaları 8,0 milyar Euro oldu. Halen inşaatı devam eden AVM'lerin açılması ile birlikte ise toplam kiralanabilir alan 2011 yılında 8 milyon m2'ye, bin kişi başına kiralanabilir alan 108,1 m2'ye ulaşacak. İzleyen yıllarda yavaşlama öngörülüyor. 2015 yılında toplam kiralanabilir alan 9,7 milyon m2'ye ulaşacak.
İnşaatı devam eden 241 bin m2 A ve B tipi ofisin ilavesi ile İstanbul'daki ofis arzı 2011'de 3,2 milyon m2'ye, 2013 sonunda ise 3,45 milyon m2'ye ulaşacak. Orta vadeli ekonomik gelişmeler İstanbul'da özellikle yabancıların ofis talebini canlı tutacak. Ancak en iyi iş şehirleri arasında 27. sırada bulunan İstanbul'u listenin üst sıralarına çıkartmak için bazı iyileştirmeler yapılması gerekmektedir.
Dış ticaret ve perakende sektöründeki genişlemeye bağlı olarak İstanbul'da uluslararası standartlarda lojistik bina ihtiyacı ve talebi orta vadede artışını sürdürecek. Dünya lojistik performansı endeksinde 39. sırada yer alan Türkiye'nin konumunu iyileştirmek için bu alanda da ilerlemeler sağlanmalıdır.
İstanbul otel piyasası Avrupalı gayrimenkul yatırımcıları için en cazip şehir konumuna geldi. İstanbul'da oda fiyatları ve oda gelirleri olgun pazarların seviyelerine yaklaşmaktadır. İstanbul'da ve Türkiye genelinde şehir oteli ağırlıklı yatırımlar devam edecek. İstanbul gayrimenkul piyasasında getiriler 2015 yılına kadar olgun Avrupa pazarlarının üzerinde kalmaya devam edecek. Ancak Rusya dışında Romanya, Hırvatistan, Sırbistan, Bulgaristan gibi ülkeler yeni rakipler olmaya başlayacak.
ÖDÇ: Türkiye'nin hangi bölgelerinde senelik ne kadarlık ek konut ihtiyacı doğuyor? Bu ihtiyacın gelir gruplarına göre dağılımı nedir? (Gelir grupları oluştururken minimum ne kadarlık bir kazancı hangi gelir grubunda değerlendiriyorsunuz)
TT: "Küresel Kriz Sonrası Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye İçin Öngörüler 2015" raporuna göre Türkiye'de 2010-2015 yılları arasında hane halkı artışı, yenileme ve kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı 3,4 milyon adet olacaktır. Bu ihtiyacın yoğun olarak alt ve orta gelir grubuna sahip kesim tarafından doğacağını düşünmekteyiz. Alt gelir grubu aylık ortalama 2000 TL, orta gelir grubu ise aylık ortalama 5000 TL gelire sahip haneler olarak sınıflandırıldığında önümüzdeki dönem içinde bu kesimlere yönelik var olan konut ihtiyacının daha da artacağını öngörmekteyiz. İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde yoğun olarak gerçekleştirilen lüks konut projeleri fazlasıyla ön plana çıkmıştır. Bu projeler maliyetleri doğrultusunda yüksek fiyatlardan satışa sunulduğu için gerçek ihtiyaç sahiplerine ulaşması mümkün olmamıştır. Ülkemizin asıl ihtiyacı, daha düşük maliyetlerle daha uygun fiyat aralıklarının söz konusu olacağı konutlardır. Bunun, gecekondulaşmanın önüne geçilmesi ve çarpık yapılaşmanın ortadan kaldırılması yönünde sağlayacağı faydalar da göz önünde bulundurulmalıdır. Bu durum piyasadaki arz ve talep dengesini de olumsuz etkilemektedir. Dengenin sağlıklı bir şekilde oluşabilmesi için gerçekleştirilecek arzların ihtiyaç sahiplerinin talebine yönelik olması gerekmektedir. Konunun çözümüne ilişkin TOKİ tarafından alt ve orta gelir grubuna yönelik gerçekleştirilen projeler yeterli olmamaktadır. Özel sektörün de bu konuda girişimlerini artırması gerekmektedir.
ÖDÇ: Türkiye'nin hangi bölgelerinde senelik ne kadarlık ek ofis ihtiyacı doğuyor? Ofis ve ticari gayrimenkul alanındaki resim neyi gösteriyor?
TT: Ülkemizdeki ofis ve ek ofis ihtiyaçlarına ilişkin net bir veri olmamakla birlikte özellikle İstanbul, Avrupa yakası MİA bölgesinde bulunan Levent'te oldukça yüksek bir talep söz konusudur. Bu yoğun talep karşısında beklenen arz arsa yetersizliği sebebiyle gerektiği ölçüde gerçekleştirilememektedir. Krizin etkisiyle kira bedellerinin daha düşük olduğu bölgelerden Ümraniye-Kavacık-Altunizade gibi yerlere söz konusu arz yetersizliğinin de eklenmesiyle talep artmıştır.
Ofis piyasasının önümüzdeki dönemde daha olumlu bir seyir izlemesi beklenmektedir. Ekonomideki toparlanmaya paralel olarak planlanan ve kriz dolayısıyla ertelenen arzların hız kazanacağı öngörülmektedir. Ticari gayrimenkullerde ise krize rağmen gerçekleştirilen projeler olumlu bir tablo çizmektedir. Ancak özellikle İstanbul için AVM'lerde doyuma ulaşılmış olmasından dolayı birçok projenin beklenen potansiyele ulaşamaması söz konusudur.
ÖDÇ: Sizce sektörün kangrene dönüşen sorunları neler? Önümüzdeki dönemde bu sorunların çözümüne yönelik adımlar atılabilir mi?
TT: ISTANBUL REstate etkinliğine ilişkin hazırladığımız sonuç bildirgesinde sektörümüzün geleceği için büyük önem taşıyan ve etkinlik boyunca dile getirilen kritik konuları derledik. Sonuç olarak ortaya çıkan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri şöyle:
-Yabancıların, başta tatil yöreleri ve kıyı şehirleri olmak üzere Türkiye'de gayrimenkul talepleri artmaktadır. Buna rağmen, "karşılıklı mütekabiliyet esası" nedeniyle söz konusu yabancı talebini karşılayamayan sektörde, bu problemin giderilmesi ile orta vadede 5 milyar Dolarlık bir konut alımı gerçekleşebilir. Yabancılara mülk satışındaki karşılıklılık engelinin aşılması dışında, mevzuat altyapısında da yabancıya sıkıntı yaratan tüm konular giderilmelidir.
-Konut kredileri hızla büyüyerek Avrupa Birliği ortalamalarını yakalayacak potansiyele sahiptir. Bunun için uluslararası kuralları koymakta gecikmemek, mevzuat altyapısını hızla tamamlamak, iç ve dış talebi besleyecek üretimi finanse edecek gerekli altyapıyı kurmak, sermaye piyasaları olanaklarını arttırmak ve refinansmanın önünü açmak önem arz etmektedir. Gayrimenkul sektörünün rasyonel olarak büyütmenin önemli bir yolu da sermaye piyasalarını daha etkin bir şekilde kullanmaktan geçmektedir.
-Komşu ülkelerde birçok gayrimenkul yatırım fırsatı bulunmaktadır. Hükümetin, komşu ülkelerle mevcut dış politika çerçevesinde kurduğu resmi temasların, özel sektörün bu ülkelerde yapabileceği gayrimenkul yatırımları açısından önünü açacak nitelikte olması önem arz etmektedir.
-Komşu ülkelerde gayrimenkul yatırım fırsatları olduğu gibi Türkiye de komşu ülke vatandaşları ve söz konusu ülkelerdeki yatırımcılar için gayrimenkul yatırımları açısından önemli fırsatlar içermektedir. Uygulanan dış politikalar ve kurulan resmi temasların, komşu ülke vatandaşları ve gayrimenkul yatırımcıların Türkiye'nin bu potansiyelinden yararlanabilmesine imkan sağlayacak nitelikte olması da aynı derecede önem taşımaktadır.
-Geleceğin kentlerini bugünden planlamak şarttır. Bunun için bütüncül sürdürülebilir planlama anlayışıyla politikalar geliştirilmeli ve uygulanmalıdır. Gelecekte ancak sürdürülebilir, yeşil alan dengesi kurulmuş, ulaşım altyapısı oluşturulmuş, enerji verimliliği sağlanmış, karbon emisyonu dengelenmiş, ekolojik mimari tasarımı yapılmış, ekonomik ve sosyal açılardan dengeli ve sağlıklı kentlerde yaşamak mümkün olabilecektir. Şehirlerin ruhunun ve kültürünün korunarak enerji verimliliği ve tasarrufuyla, çevre bilincinin en üst düzeyde yerleşmesi amacıyla gerekli projelerin oluşturulması için akademisyenler, STK'lar, kamu ve özel sektör temsilcilerinin bir arada çalışması büyük önem taşımaktadır. Diğer ülkelerdeki uygulamalar, planlamalar ve teşvik modellerinin incelenmesi, geleceğin kentlerini bugünden sürdürülebilir planlama anlayışıyla geliştirilmesine katkı sağlayacaktır.
-Sağlıklı kentlerin kurgulanması için kentsel alanların etkin biçimde kullanımına yönelik stratejilerin geliştirilmesi açısından kentsel dönüşüm ve yenileme önem arz etmektedir. Şehirlerdeki kentsel dönüşümü hızlandırmak için, kamu kurumlarının daha aktif ve kararlı olması yanında, sosyal ve toplumsal ilişkiler de göz ardı edilmemelidir.
-Binalar, karbon salınımlarının yarısına neden olmaktadır. Binalarda eko-verimlilik uygulamaları, yerinde enerji üretimi, yeni enerji standartları ve yapı ürünlerinde enerji tasarruflu ürünlere geçmek, sürdürülebilirlik kalkınma açısından sektöre düşen önemli görevlerdendir.
-AVM tasarımlarında da kısa vadeli trendler değil, sürdürülebilirlik konusu ön plana alınarak uzun vadeli yaklaşımlar uygulanmalı ve mutlak olarak kent ile görsel diyaloglar kurulmalıdır.
-Binaların tesis yönetimlerinde de sürdürülebilirlik konusu öne çıkmaktadır. Tesis yönetim firmalarının özellikle enerji tasarrufu ve performansı konularında katacakları katma değer, binaların daha verimli olmasına katkı sağlayacaktır.
-Konut sektöründeki en önemli sorunlar, sektör son 10 yılda hızla büyürken ve değişim gösterirken mevzuatın bu büyüme ve değişime ayak uyduramaması, gelişmemesi, gerekli düzenlemelerin yapılmaması, yabancıya konut satılmasındaki engellerin devam etmesi, şirketlerin geçmiş performansları gözetilerek bir performans yönetim sistematiği uygulanmaması ve bu açıdan sektöre yeni giren firma ve kişilere yönelik denetleyici, düzenleyici bir otoritenin, mekanizmanın olmaması, imarlı arsa tedariki sıkıntısı, bu açıdan devletin yeterli arsa üretememesi, alt ve orta gelir grubuna yönelik ucuz konut üretilememesi, bu kesimin konut alımına yönelik teşvik mekanizmalarının olmaması, arsa maliyetlerin yüksek seyretmesi, kentsel dönüşümün hızlanmaması olarak sayılabilir.
-Gayrimenkul finansmanında son yıllarda klasik banka kredileri ile finansman yerine, yeni çözümler olarak hisse ve Eurobond ihraçları, stratejik ve finansal ortaklıklar, özel sermaye fonları gibi uygulamalar görülmektedir. Yabancıların sektöre daha fazla yatırım yapması için yasal mevzuatın gelişmesi, şeffaflığın artması ve kurumsallaşma gereklidir. Diğer yandan, yabancılar geçmiş yıllara göre gittikçe daha çok binalarda sürdürülebilirlik konusuna önem vermektedirler.
-Küresel gayrimenkul sektöründe 2010 yılında dibe ulaşma ve tutunma süreci yaşanırken, 2011-2012'de yeni arz-talep ve fiyat dengelerinin oluşması, 2013-2014'ün ise yeniden istikrarlı büyüme sürecine geçiş dönemleri olacağı öngörülmektedir. Türkiye'de 2010-2015 yılları arasında hane halkı artışı, yenileme ve kentsel dönüşüm kaynaklı olmak üzere toplam konut ihtiyacının 3,4 milyon adet olması beklenmektedir. 2010-2015 yılları arasında ortalama %4-4,5 ekonomik büyüme varsayımı altında, konut kredilerinin 2015 yılında baz senaryoya göre 124 milyar TL'ye ve GSMH'nın %7,5'ine ulaşması öngörülmekte iken, en yüksek gelir grubu dışındaki hane halkları ancak konut kredi faizlerinin aylık ortalama %0,6-0,8 arasına inmesi halinde kredi kullanabilir hale gelebilecektir. AVM pazarında, 2010 ve 2011 yıllarında açılacak AVM'ler sonrasında büyüme hızının yavaşlaması, kiralanabilir alan büyümesinin harcama potansiyelinin küçülmesi ile karşılaşması ve 2015 yılında alışveriş merkezleri kiralanabilir alanının toplam 9,6 milyon m2 olması beklenmektedir. İstanbul ofis piyasasında ise orta vadede ofis talebi ve arzında istikrarlı bir artışın yaşanması, toplam stokun 2013 yılında 3,45 milyon m2'ye çıkacağı tahmin edilmektedir. Türkiye'nin Avrupa ve bölge ülkeleri içinde orta vadede daha hızlı büyüme gösterecek olması, Türkiye'yi lojistik alanlarda yatırımlar için de göreceli olarak daha cazip hale getirmektedir. Ancak bu cazibenin kullanılması için Türkiye'nin lojistik altyapısını iyileştirmesi gerekmektedir. Önümüzdeki dönemde, İstanbul'da konaklama tesisi talebinin devam edecek olması nedeniyle, İstanbul'da oteller, bir gayrimenkul yatırım aracı olarak giderek daha çok ilgi çekmektedir.
-Türkiye, turizm gayrimenkul sektörü açısından, hem kısa hem de uzun vadede Avrupa içinde olumlu görünüm gösteren nadir ülkelerden biridir. Bu durum, yabancı yatırımcıyı Türkiye'ye çekerken, diğer yandan yatırımların daha kurumsal ve şeffaf olması, 5 yıldızlı oteller dışında, daha eşit yatırım tipi dağılımları ve ikincil şehirlerde markalı proje gereklilikleri göze çarpmaktadır.
-Gayrimenkul yatırımları yaparken, gerektiği noktalarda derin bilgiye ulaşmak ve arz ve talep dengesini detaylı analiz etmek amaçlarıyla danışmanlardan da yararlanmak fayda sağlayabilmektedir.
-Türkiye'deki yerel yönetimler, yerel yönetimlere yardım amacıyla kurulmuş ekonomik ve bilimsel bir kuruluş olan Avrupa IRE'nin fonlarını gerekli prosedürleri yerine getirememekten dolayı kullanamamaktadır. Gerekli prosedürlerin daha kapsamlı uygulanması ve operasyonel sürecin daha yakından takip edilmesi sonucu, yerel yönetimler Türkiye için ayrılan fondan yararlanabilme şansına kavuşabileceklerdir.
ÖDÇ: Bankaların önümüzdeki dönemde faaliyetlerinin sektöre etkisi sizce nasıl olur?
TT: Bankaların kriz döneminde uyguladıkları düşük faiz oranları zorlu bir sürecin atlatılmasında büyük rol oynamıştır. İndirilen kredi faiz oranları konut kredi kullanımını teşvik etmiştir. Bu sayede kriz döneminde durgunlaşan piyasa bir bakıma canlılık kazanmıştır. Önümüzdeki dönem içerisinde de faiz oranlarının optimal oranda tutulması sektörün toparlanmasına fayda sağlayacaktır. Mevcut oranların daha alt seviyelere çekilmesinin söz konusu olmayacağını ancak vade sürelerinin her kesime göre uygun bir biçimde düzenlenebileceğini düşünmekteyiz.
Şu ana kadar GYODER şehirleşme sürecinde çağdaş ve uygar kent unsurlarının oluşmasına katkıda bulunmak adına somut olarak ne tür çalışmalarda bulundu?
Bu konudaki en somut çalışmamız, hakkında detaylı bilgiyi yukarıda verdiğimiz Gelişen Kentler Zirvesi'dir. Ayrıca 2009 yılının Aralık ayında da 2 adet kentsel dönüşüm eğitimi düzenledik. Söz konusu eğitimlerimiz büyük ilgi gördü. Bunların yanı sıra imar planı donatı alanları ve İmar Kanunu'nda yapılacak değişikliklerle ilgili görüş ve çözüm önerileri de hazırladık. Söz konusu önerilerimizi de İstanbul Büyükşehir Belediyesi, T.C Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, T.C Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, T.C Çevre ve Orman Bakanlığı, T.C Devlet Planlama Teşkilatı, T.C İstanbul Valiliği, T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı ve T.C Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile paylaştık ve olumlu geribildirimler aldık.
Son olarak da Gayrimenkul Zirvesi 10'un ikinci ana oturumunu Soyak Holding CEO'su M.Emre Çamlıbel'in moderatörlüğünde ve "Geleceğin Kentleri" başlığıyla düzenledik. Dünyaca ünlü mimarların, kentsel tasarım ve yenilenebilir enerji uzmanlarının konuşmacı olarak yer aldığı oturumda, Çin ve Birleşik Arap Emirlikleri'nde kurulmakta olan iki eko-kentten, Türkiye'de İzmir-Seferihisar'la örneklenen "slow city" akımına, Türkiye'nin bu alanda atması gereken adımlardan geleceğin kentlerinin hayatımızda yaratacağı farklara kadar pek çok konuyu değerlendirdik. Geleceğin Kentleri oturumunun bir diğer konuğu ise "yavaş şehir" (slow city) konseptinin Türkiye'deki örneği Seferihisar'ın Belediye Başkanı M.Tunç Soyer idi.
ÖDÇ: Hazırladığınız Gayrimenkul Zirveleri pek çok etkin ismi bir araya getiriyor ve özellikle oturumları takip edenler açısından fikir anlamında zenginleştirici bir ortam sağlıyor. Bu sene zirve sonrasında size geri dönüşler nasıl oldu? En fazla ilgi dikkat çeken konular ne oldu?
TT: Genel olarak bakıldığında, Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı'nı aynı çatı altında birleştiren ISTANBUL REstate'in henüz ikinci yılında olmasına rağmen büyük bir başarı elde ettiğini görüyoruz. Daha önce de belirttiğim üzere GYODER'in ana hedefi Türk gayrimenkul sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve sektördeki tüm oyunculara ortak çıkarlar doğrultusunda hareket edilen bir platform sunmaktır. Zirvede 10'uncu yılına ulaşan Gayrimenkul Zirveleri ile arzu edilen bu platformu yaratmış ve sürekli kılmış bulunuyoruz.
Makro konuların dünyaca ünlü konuşmacılar eşliğinde ele alındığı Zirvemiz, her yıl olduğu gibi bu yıl da önemli noktalara ışık tuttu. Küresel ekonomik kriz sonrası oluşan yeni finansal mimarinin ve bu yönde atılan adımların tartışıldığı "Ekonomi Platformu", Zirve katılımcılarının Türkiye ve dünya ekonomisine dair en son gelişmelerden haberdar olmalarını sağladı ve onlara farklı bakış açıları sundu. Öğleden sonra gerçekleştirilen iki ana oturumda ise "Sıfır Sorun" olarak adlandırılan yeni dış politika ve geleceğin kentlerine yön verecek ekolojik ve mimari akımlar ele alındı.
Zirve sonrası aldığımız geri dönüşler ise son derece olumlu oldu.
ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı ise bu yıl Avrupa'da durgunluk olmasına rağmen katılımcı firma sayısını yüzde 60 artırma başarısı sağladı. Ziyaretçi sayımız da 1300'e ulaştı. Yabancı ziyaretçilerimiz ise yüzde 10'luk bir kesimi oluşturdu. Krizin Batı Avrupa'ya sıçradığı ve kimsenin kendi ülkesinden dışarıya çıkmadığı böyle bir dönemde elde edilen bu rakamları henüz genç ama iddialı bir etkinlik olan Fuarımızın tutunması açısından son derece önemli buluyoruz. Bu tür bir organizasyon, ekonomik koşullar her ne olursa olsun Türk gayrimenkul sektörünün bayrağını gururla sallamasına ve dünyaya ‘Ben buradayım!' mesajını cesaretle vermesine yardımcı oldu.
ÖDÇ: Önümüzdeki yıllarda GYODER Zirveleri için farklı formatlar ve içerikler tasarlamayı düşünüyor musunuz?
TT: Her sene sektör gerekliliklerine ve trendlerine göre hem içeriğimizi hem de formatımızı revize ediyoruz. Özellikle bu seneki farklılaşmaya katılımcılarımız da şahit oldular. Zirve konsepti değişti ve fuarımızda da alt segmentlere daha derinlemesine değinildi. Zirvede gerek global gerekse Türkiye gayrimenkul piyasasındaki son gelişmeler ve trendler değerlendirildi. Zirveyi takip eden fuarda ise proje standlarıyla yer alan gayrimenkul firmalarının yanısıra, yapılan paralel oturumlarda, sektörün geleceği, uluslararası uygulama ve planlama örnekleri ve ihtiyaçları konuşuldu.
