22 yıllık alışveriş merkezi sektöründeki deneyimiyle kendisinin Türkiye'deki en eski profesyoneli olduğunu belirten ve mesleğini tüketicinin vicdanı olmak olarak tanımlayan Retail Vision Genel Müdürü Şükrü Aslanyürek'le AVM'leri ve onların her aşamada sürdürülebilir ve başarılı olarak değerlendirilebilmeleri için yapılması gereken ödevleri ve tüketicilerin zaman- yaşam ekseninde zengin içerikli hayatları için ne anlama geldiklerini konuştuk.
Retail Vision'ın AVM sektörüne verdiği hizmetlerin genel çerçevesini çizebilir misiniz?
Biz iki ana kolda çalışıyoruz. Bir tanesi giderek ağırlık kazanan, krizdeki işletmelerin iyileştirilmesine yönelik yaptığımız danışmanlık çalışmaları. Bu danışmanlık çalışmalarında karma veya perakende olması farketmeksizin ticari bir projeyi yaratmak ve yönetmek üzerine fikirler geliştiriyoruz. Bu çalışmalarımıza örnek olarak İstinye Park'ın yapılmasından 6 sene önce, Maslak Üçyol kavşağında, bugün Hattat Grup tarafından yapılmakta olan Diamond of İstanbul projesinin kavram projesini gösterebilirim. Bu tarz projelerde kısa ve net olan "Biz burada ne yapabiliriz?" sorusu belirleyici olur. Tabii ki arsanın büyüklüğü, konumu ve imar durumu gibi sınırlayıcı etkenler vardır. Belirli imar durumu varsayımlarına göre gayrimenkul değerlemede best use dediğimiz arsanın en iyi şekilde kullanımını ortaya koymaya çalışıyoruz. Bu arsa kimlik olarak şöyle bir projeyle kendisini en güzel hisseder diyerek giysisinin ve makyajının nasıl olacağını ve buna karşılık da ne elde edeceğimizi söylüyoruz. Bahsettiğim kuruluş aşamasındaki danışmanlık çalışmaları. Bir de işletme aşamasında perakende tesisleri ile sürdürdüğümüz danışmanlık çalışmaları var. Kendi kurduğumuz bütün alışveriş merkezlerinde yönetim ekibini işe başladığımız zaman seçiyor, eğitiyor, tüm sistemi kurarak arkamızda çalışan bir ekip bırakıyoruz. Bunun ötesinde perakende işinde esas yaptığımız kiralama. Şu anda girmekte olduğumuz işlerde 5 yıllık işletmesiyle birlikte komple tesisi alıyoruz. Özellikle son krizde, bizden yönetim istemeyen mülk sahipleri artık siz yönetin demeye başladılar. Rekabet onları da zorlamaya başladı. Yanlış kurulmuş ve yönetilmiş bir tesisin hastalıklarını tedavi etmeye çalışıyoruz. Dolayısıyla işletmecilikle ilgili bilinç giderek artıyor diyebilirim.
Dünya'daki AVM'lerin yönetilmesine yönelik bazı evrensel kuralların yanında gözden kaçırılmaması gereken yerele özel kuralların olduğu düşünülebilir. Sizce bu kapsamda Türkiye'deki AVM'lerin yönetimine has ayırıcı özellikler neler?
Belirleyici olan şey işin ticari özellikleri. Yani belli tüketici hedef kitle ve o tüketici hedef kitlenin belirli talepleri, ihtiyacı olan ürünler, markalar ve hizmetler var. İşe öncelikle tüketici araştırmasıyla başlıyoruz. Alışveriş merkezi işini iyi bilen mimarlar, biz olmadan hiçbir zaman proje çizmeye başlamazlar. Biz de tüketici araştırması olmadan işe başlayamıyoruz.
Tüketici araştırması, yatırım yöneticisi veya danışmanı ve mimar olmadan bir proje gerçekleştirilemez. Üçü bir araya geldiği zaman doğru bir proje ortaya çıkabilir.
Bu dünyanın her yerinde geçerlidir. Sadece AVM projelerinde değil perakende projelerinde de bu üçlü çok önemlidir. Tüketici araştırmasından sonra bu markaları, hizmetleri, ürünleri satan perakendecileri bir araya getirme sorunu karşımıza çıkıyor. Markaları uluslararası markalar, ulusal markalar ve yerel markalar olarak üçe ayırırız. Dolayısıyla bir alışveriş merkezi için kiracı seçeceğimiz zaman tüketici araştırmaları sonucuna bakıyoruz. Retail Visison olarak 1997yılında ilk profesyonel projemizi Beylikdüzü Migros için yaptık. Polo Garage, Park Bravo gibi markaların bulunduğu bu merkezde Koton'un ilk mağazasına yer verdim. Koton'un bugün ne durumda olacağını ben o zaman görmüştüm. O dönem fazla sayıda eleştirileri aldım ancak mağaza konsepti müthiş olan Koton'un başarısız olması mümkün değildi.
Uluslararası olarak alışveriş merkezleri arasındaki farklılıklar yerel icraata, belediyenin sınırlamalarına ve coğrafyaya göre değişkenlik gösteriyor. Chicago'da yaptığınız bir alışveriş merkezini İstanbul'da, Kayseri'de yaptığınız bir alışveriş merkezini Muğla'da yapmak mantıklı değil. Gelir grubu bakımından birbirine benzeyen iki yerde bile aynı alışveriş merkezini yapamayabilirsiniz. Sivas'ta ve Diyarbakır'da ortalama gelir aynıdır, şehir nüfusları farklıdır. Dolayısıyla bu işin standart bir formülü yok.
AVM'lerin başarısını hangi kriterlere göre değerlendiriyorsunuz?
Başarı nereden baktığınıza göre değişir. Mülk sahibi açısından bakarsanız yatırdığı paranın geri dönüş süresi, kiracı açısından bakarsanız alışveriş merkezinde yer alan markalar, yapacağı satış ve vereceği kira belirleyicidir.
Ancak biz üç şeyi bir arada takip etmek zorundayız. Toplumsal faydayı maksimize etmek zorundayız ki bu ancak mimarlarla yapılabilir. Yaptığınız bir projede ev sahibi parasının yarısını normalin yarısı kadar bir zamanda geri alıyordur, kiracılar memnundur, satışlar muhteşemdir. Ancak şehirde bütün trafik tıkanmış, gürültü ve egzos dayanılmaz seviyelere ulaşmıştır.
İkinci başarı kriteri, mülk sahibinin ve perakendecilerin yatırımlarının kabul edilebilir risk sınırları içindeki geri dönüşümü. Burada çarpıcı olan mülk sahibi ve kiracılar dediğimiz iki farklı grubun çıkarlarının çatışması. Mülk sahibi en yüksek kirayı almaya bakarken kiracı da en düşük kirayı vermenin yollarını arar. Bizim işimiz çıkarlar arası dengeyi kurmak.
AVM başarısında son kriter ise alışveriş yapan tüketicilerin ruhuna kattıklarınız. Tüketicilerin hayatlarını renklendirmek, zenginleştirmek zorundasınız. Biraz iddialı bir deyim olabilir ama tüketiciyi eğitmek, nasıl daha iyi yaşayabileceğini göstermek durumundasınız. En zor tarafı da budur ve bu da yönetimle halledilebilir.
Bana göre herşeyi ile doğru yapılmış, mimari açıdan da doğru bulduğum Türkiye'deki en başarılı proje Akmerkez'dir. Asya yakasında Capitol'ü çok doğru buluyorum. Ankara'da Ankamall ve Panora, İzmir'de Agora ve Forum Bornova beğendiklerim arasında.
Tüketicinin ruhunu zenginleştirmek adına daha çok neler katmak gerekiyor?
Bir alışveriş merkezinin yapısında ve yönetiminde eğer mimarla doğru bir dil oluşturmuşsanız o zaman tüketiciye bir mekan, yaşam alanı yaratıyorsunuz. Yarattığınız alanların kişileri yaşadığı sorunların içinden çekip alan, rahatlatıp bir sonraki güne hazırlayan, pratik bir fayda sağlayan, etkisinin nereden geldiğini belli etmeden ruhlarını okşayan, gülümseten özellikler sergilemesi gerekir. Son yaptığımız en önemli projelerden Balçova'da bütün İzmir'e hitap eden bir alışveriş merkezi olan Agora tüketicinin hayatına renk katan çalışmalara somut bir örnek. Akmerkez'den biraz daha küçük olan Agora'ya giden tükeciler daha ilk anda oranın kendisine ait olduğunu hisseder.
Tüketicinin yaşam standartını yükseltme ve ruhunu okşama misyonu outlet centerlar için de geçerli olmalı mıdır?
Çok kısa ve kestirme olarak şunu söylemek gerekirse Türkiye'de outlet yok. Bir outlette hipermarket olmaz yani gıdanın outleti olmaz. Optimum'u outlet olarak görmüyorum. Türkiye'de fabrika satış mağazalarının seri sonu ve defolu ürünlerini satışa çıkarabilecek zaten 30 tane marka var. Yani 1 tane outlet mağazası açabilmeniz için en az 25 tane mevsim mağazanız olması gerek. Eğer siz herhangi bir mağaza zinciri olarak 2 tane sezon mağazası 1 tane outlet mağazası açıyorsanız yanlış yoldasınız çünkü 2 mağazada 1 fire veriyorsunuz.
Yaşamımızın en değerli unsuru olan zamanı daha nitelikli kullanmada destek sağlamak adına AVM'ler ne tür çözümler üretmeli?
Çevre probleminin parçası olarak bir yaşama problemi var yani insan yerleşimlerinin tasarlanmasıyla ilgili bir problem var. Buna bağlı olarak da gündelik hayatın yapısıyla ilgili yani boş zamanla ilgili bir diğer önemli problem önümüzde duruyor. Biz geleceği iş, boş zaman ve temel ihtiyaçlar ekseninde tasarlamak zorundayız. İnsanın gündelik hayatı bunlar üzerine kuruludur. Öyle bir yerleşme tarzı kurulmalı ki insanlar gündelik hayatlarını minimum ulaşım, çevre ve zaman maliyetiyle yönetsin. Bunu perakendeye bağlarsak perakende de, insanların gündelik hayatlarını en keyifli ve en az zaman harcayacak biçimde tasarlanmak zorunda.
İstanbul'da alışveriş merkezlerinde ortalama 1 saat 15 dakika zaman harcanıyor ve ortalama 70 Dolar harcama yapılıyor. Eğer siz tüketiciyi bir alışveriş merkezinde 2 saat harcaması için İstanbul trafiğinde süründürüyorsanız doğru bir iş yapmıyorsunuz ve bu sürdürülebilir bir şey değil.
Önümüzdeki dönemlerde alışveriş merkezlerinin gündelik hayatın yönetim merkezi olacağını düşünüyorum. Çocuk danışma merkezlerinin hatta psikolojik danışma merkezlerinin, seyahat organizasyonlarının, çocuklar için yaşgünü partisi organize merkezlerinin, zaman kısıtlaması olan insanların zamanlarını en iyi kullanabilmeleri için gerekli olan hizmetlerin, yaşamı kolaylaştıran hizmetlerin yer alacağını düşünüyorum. Bunlar sinemalardan daha önemli. Çünkü sinema da ticari bir iş ve biz sinemayı az kar getirmesine rağmen insanların alışveriş merkezinde kalış süresini uzattığı için koyuyoruz.
İstanbul'da alışveriş merkezlerinde ortalama 1 saat 15 dakika zaman harcanıyor ve ortalama 70 Dolar harcama yapılıyor. Eğer siz tüketiciyi bir alışveriş merkezinde 2 saat harcaması için İstanbul trafiğinde süründürüyorsanız doğru bir iş yapmıyorsunuz ve bu sürdürülebilir bir şey değil.
Toplumsal duyarlılık açısından beğendiğiniz projeler var mı?
Alışveriş merkezlerinin tarihçesi olan 22 yılda farklı şehirlerde gerçekleştirilmiş iyi projeler görmek mümkün. Bana göre herşeyi ile doğru yapılmış, mimari açıdan da doğru bulduğum Türkiye'deki en başarılı proje Akmerkez'dir. Asya yakasında Capitol'ü çok doğru buluyorum. Ankara'da Ankamall ve Panora, İzmir'de Agora ve Forum Bornova beğendiklerim arasında. Ankara, İzmir ve İstanbul dışında belirli yönleri başarılı belirli yönleri eksik pek çok proje var. Bunlar arasında benim tercihim Forum Mersin.
Hala İstanbul'un bazı bölgelerinde alışveriş merkezine ihtiyaç olduğunu düşünüyor musunuz?
Ben önümüzde iki noktada potansiyel görüyorum; birincisi sıfırdan planlanan büyük konut yerleşmesi projelerinde, ikincisi kentsel dönüşüm projelerinde. Şunu unutmayalım ki biz İstanbul'u mahvetmiş durumdayız. İstanbul'u yeniden yaratarak şehir meydanlarını, perakendeyi, yeşil alanları hayatın ve kentin merkezine koymak gerek. Bunu yapmadan bence İstanbul'u yaşanabilir bir kent yapmak mümkün değil. Dolayısıyla burada büyük bir potansiyel var. Gecekondu alanlarının yeniden planlanıp geliştirilmesi sırasında, içinde perakende bulundurmayan TOKİ'nin yaptığı "teneke - kutu kafası" konutlarında insanların nasıl bir hayat yaşadıklarını anlayamıyorum. Mesela Başakşehir'e gittim, bütün kadınlar lüks konutlara tıkılmış vaziyette. Yürünebilecek bir tane kaldırım yok, çocukların oynayabilecekleri bir yeşil alan ve park yok. Hangi kafalar planlıyor bunu merak ediyorum. Büyük bir kaynak israfı olarak görüyorum bu tip projeleri.
Aklıma gelen başka yanlış Topkapı'da Fatih Sultan Mehmet'in İstanbul kuşatması sırasında otağını kurduğu yerde bugün bir sanayi çarşısının olması. Bir İstanbullu olarak böyle bir şeyi hakaret olarak kabul ediyorum. Orada bir park olması lazım. Bugün kentin bütün yeşil alanlarını konuta dönüştürmeyi hedeflemişsiniz, en lüks yerlerde yapılan lüks konutların hepsinin etrafı duvarlarla çevrili. Orada yaşayan insanın yürüyüş yapacağı bir yer yok. Böyle bir hayat nasıl planlanabilir?
Tarihi binaların perakende alanına dönüştürülmesi kabul edilebilir bir şey mi?
Yerine ve durumuna göre değişir. Tarlabaşı trafiğinin kaldırılmasını çok önemli görüyorum. Harbiye'den, Divan Oteli'nden başlayarak Tepebaşı'nda İstanbul Kültür ve Sanat Vakfı'nın bulunduğu noktaya kadar tüm alanın trafikten arındırılması gerektiğini düşünüyorum. Aynı şey Tarihi Yarımada'da Aksaray ve Sirkeci Garı arasındaki alan için de geçerli. Buralarda sadece tramvay ve metro çalıştırmak yeterli.
Belediye başkanı olsam ilk yapacağım şey İstanbul'un tarihini ve değerini yeniden yaratmak, İstanbul'daki bütün tarihi yapıların restorasyonunu yapmak olur.
