Belirsiz koşullarda karar verme durumu, zarar etme ihtimali, gayrimenkul değerlerinin değişken bir yapı sergilemesi ve çoğu zaman yetersiz bilgi sahibi olunması adeta mayınlı bir tarlada yürüme cesaretini gerektiriyor. Bu noktada değerleme danışmanları devreye giriyor. Gittikçe önemi artan bir çalışma alanı olan değerleme danışmanlığını ve sağladığı katkılarını iyi anlamak yatırımcılar açısından büyük fayda taşıyor. Biz de GazetePARC olarak, yatırımcıların karşı karşıya oldukları riskleri en düşük düzeye çekmek için yapılan çalışmalara mercek tutmak adına Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ile bir araya geldik.
Özlem Duygu Çil: Değerleme şirketleri ile çalışmanın avantajları neler?
Cansel Turgut Yazıcı: En kısa ve açık şekilde açıklamak gerekirse gayrimenkulu doğru şekilde değerlendirmediğinizde kaybınız olur. Gereksiz yere fazla üretim ya da yanlış üretim yapma riskiniz vardır. Örneğin herkes otel yapıyor diye hatalı bir yere otel yapabilirsiniz. Ya da aksine, otel olması gereken yere AVM yapabilirsiniz. Değerleme şirketi ile çalışmanın avantajı, başkalarının tecrübelerinden yararlanmak ve boşu boşuna deneme yanılma yolunu seçmemektir. Biri onlara yapılmış yanlışları bir bir anlatır. Zaman kazancı ve de en önemlisi de piyasayı objektif gözle görebilme imkanını sağlamasıdır. Yatırımcılar hayata geçirmeyi planladıkları projelerini etkileyecek derecede yakın mesafedeki gelecek yatırımları görmezlerse veya araştırmazlarsa kayba uğramaları kaçınılmazdır.
Görüyoruz ki hiçbir gayrimenkul projesi tesadüfen başarılı olmuyor. Bir ya da birden fazla beynin ortak çalışmasıyla bir proje alıcısına kavuşuyor. O yüzden gayrimenkula girmek isteyen her şeyi ben bilirim diye düşünmemeli. Çünkü dünya artık farklı bir dinamik içerisinde. 10 sene önce danışmanlık ve değerleme konularını konuşmaz iken, avukatlar yönetim planını düşünmezken bugün hepsi önemli alanlar. Danışmanlardan doğru doneleri almazsanın gayrimenkulden istediğiniz parayı kazanamazsınız. Daha fazlasını kazanma olnağı varken neden daha azını kazanasınız?
Özetlemek bizler piyasadan bilgiyi toplar, yatırımcıyı yönlendiririz. İşin içinden çıkamayıp, çözüm üretemediklerinde bizler devreye gireriz. Örneğin yatırımcılar bazen arazi ile duygusal bağ kurabiliyorlar. Biz de hem arazilerinden kopmamalarını sağlayıp hem de onlar için kazançlı olabilecek alternatifler geliştiriyoruz. Araziyi bölüyoruz. Bir bölümünü ofis binasına ayırıp geri kalanına farklı bir proje yapılması gibi öneriler getiriyoruz.
ÖDÇ: Bazen ani bir değişim yatırımların değerini dipten yukarı çekebilecek ya da tepeden alaşağı edebilecek kadar güçlü olabiliyor. Değerleme işinde hangi dinamikler iş başında? Belirsizlikler arasında yatırımların gelecekteki değer tahminlerini yapmak ne kadar isabetli oluyor?
CTY: Değerlemede bina, arsa ve diğer ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda hepsinin dinamikleri birbirinden farklı. Arsanın yeri, konumu, büyüklüğü, cephesi, zemin yapısı, topografisi, şekli önemli iken ticari bir ofis, kullanımına, ihtiyacı karşılamasına, arz-talep dengesine ve alternatiflerine göre değerlendirilir. Bir otelden bahsediliyorsa oda sayısı, fiyatı, doluluk oranı, yeri, ne kadar giderle işletildiği, ne kadar kar getirdiği önemlidir.
Belirsizlik konusuna gelirsek, geçmişe ve geleceğe yönelik değerleme yapmak teorik olarak mümkün. Ama fizibilite çalışmalarında bugünü çalışıyoruz ve bunu yaparken önümüzdeki yıllarında bir gayrimenkulun gelecek gelir-giderlerini de hesaplıyoruz. Dolayısıyla geleceğe yönelik de hesap yapmış oluyoruz. Günün sonunda belli finansal indirgeme oranları ile bugününün değerini yazıyoruz.
Geleceğe yönelik değerlemede veri eksikliğinden dolayı sıkıntı var. Geçmiş dönemdeki değer artış kazançlarının ne kadarı gayrimenkulun yerinden ne kadarının da paranın zaman içindeki artan değerinden kaynaklandığını ayıklayamıyoruz. Çalışmalar genelde tecrübeye dayanıyor. Bilgileri ne kadar iyi süzebiliyorsanız o kadar iyi veri temeli oluşturuyorsunuz. Kimi zamanda mahkemeler için geçmişe dair değerleme yapmak gerekiyor. Bunlar pek sevdiğimiz çalışmalar değil.
ÖDÇ: Müşterileriniz sizinle çalışırken özellikle hangi alanlarda farkındalıkları artıyor?
CTY: Ekipteki arkadaşlarıma müşterilere proje ile ilgili sunacakları hizmetle ilgili şöyle derim. "Farz edin Sibirya'ya gidiyorsunuz. Sibirya hakkında soğuk olduğu ve ormanları olduğu dışında bilginiz yok. Birisi size bir prezaentasyon yapıyor. O arazi ile ilgili ben onun üzerine ne yapabilirim, niye yapmalıyım ve ne kadar paza kazanabilrim sorularına yanıt buluyorsunuz."
Müşteriler için ayakları yere basan çalışmalar yapıyoruz. Sorduklerı her sorusuya net cevap verebildiğimiz ölçüde soru işaretleri kayboluyor. Vergi ile ilgili avantaj ve dezavantajlara hakim olmayanlar oluyor.
Genelde büyük projelerde her bir alışveriş merkezi bir şirkettedir. Elden çıkartmak istediğinizde gayrimenkulu satmaz, şirket hisselerini satarsınız. Şirket gider başka şirketin hisseleri ile birleşir ve o başka şirket de gerektiğinde hisseleri elden çıkartır. Buradaki avanatj nedir? Şirketin bölünmesi, birleşmesi, gayrimenkulun satılması sırasında bir sürü vergi olur ve işlemler kafa karıştırıcı olabiliyor. Bir de gayrimenkulü sadece yatırım aracı olarak görüyor, KDV ile uğraşmak istemiyorsanız hisseleri satışa çıkartmak daha kolay oluyor. Bize gelenler genelde bunu bilmiyorlar. İmarla ilgili plan notlarının onlara avantaj sağlayıp sağlamayacağını bilmiyorlar.
ÖDÇ: EVA Değerleme olarak yaptığınız araştırmalar neticesinde elde ettiğiniz sonuçlardan ilgimizi çekecek neler var?
CTY: Değer artışı olacağını beklediğimiz yerler var. Anadolu yakasında Maltepe - Kartal bölgesinde hızlı bir gelişme var. Keza Kayışdağı Aksı. Yeditepe Üniversitesi'ne doğru olan kısım da kıpırdanma görüyoruz. Çekmeköy biraz daha yavaş gelişecek. Çekmeköy'ün ilerisi Taşdelen de orta ve uzun vadede 10 yıllık perspektifte değer artışını beklediğimiz bölgelerden.
100'e yakın projeyi mercek altına alarak, müşterinin profiline ve dikkat ettiklerine, lokasyon tercih nedenlerine odaklandık. Zaman zaman anketler yaptık.Bunun yanında bir gayrimenkulcu olarak bir bölgeye girdiğinizde bölgenin gelişimi, dinamikleri, insanların bakış açısı...vb gibi pekçok şeyi hissediyorsunuz. İstanbul'un gelişim hattı çok daraldı ve o daralan bölge içinde kimi bölgeler ister istemez kendini yukarı çekiyor. Ben Yalova'yı beğeniyorum. Değer artışı fark atacak yerler arasında. 3. köprü bağlantısıyla İstanbul'a yakınlaşacak.
Zeytinburnu'nda ve Merter'de olumlu anlamda değişim var. 10 - 20 yıl içinde orada fabrikalar yerine siteler göreceğiz. Ispartakule 7- 15 yıl içinde değerlenecek. Bahçeşehir bitti artık. Beylikdüzü'nde imar şartlarından dolayı inşaat yapmak kolaylaşınca, konut sayısı gereğinden fazla oldu. Gaziosmanpaşa dönüşüyor. Güzel projeler yapıldı ve çehresi değişiyor. Araziler pahalanıyor. Türkiye'de kentsel dönüşüm zor ama eğer başarılırsa Kağıthane'de güzel ofis binaları olacak. Büyükdere hattı çok pahalandı. Aslında İstanbul tüm sinyalleri veriyor.
ÖDÇ: Değeri düşmekte olan yatırımlar için ne tür alternatifler geliştirilebilir? Siz ne tür çözümler üretiyorsunuz?
CTY: Binada fiziksel sorun varsa bizim yapabileceğimiz bir şey yok. İyileştirme yapılabileceklere örnek olarak aklıma Avrupa'da kötü giden bir alışveriş merkezini golf sahasında çevirmeleri geliyor. Özelde biz planlama yapıyoruz ve kriz gelince ofis yapmayın başka şey yapın diyebiliyoruz.
ÖDÇ: Yurtdışından müşterileriniz var mı?
CTY: Azerbeycan, Irak, Suriye gibi dünyanın doğusundan gelen taleplere cevap verdik. Genelde Türkiye kökenli şirketlerin oradaki yatırımları için başvurular geliyor. O bölgede mülkiyet yapısı ile ilgili bilgi toplamak zor. İmar düzeni, ruhsatları... vs bizdekinden çok farklı. Bina tapusu diye bir şey var mesela. Bina ve arsa tapusu ayrı. Milyonlarca dolarlık yatırım yapmış bir müşterimiz sadece arsa tapusunu almış. Değerleme yapınca "Bu arsalarda hiçbir şeyiniz yok" dedik. Önce çok kızıp tepki gösterdiler. Sonra işin aslını öğrenince bize teşekkür ettiler.
ÖDÇ: Her dönemin iyi analiz edilmesi gereken kendine ait dinamikleri var. İhtiyaçlar zamanla değişebiliyor. Sizin bu anlamda gördüğünüz manzara nedir?
CTY: Bir müşterimiz 2005 senesinde 1+1 konutlara talebin olmadığı dönemde karşı çıkmamıza rağmen bu tarz konutların bulunduğu bir projeye imza attı. Zarar edince konutları 2+2'ye çevirdi ve satış süresi uzadı. İhtiyaçlara cevap vermek önemli. Mesela bugün otelcilik alanında iş adamları ve seyahat edenler için üç yıldızlı otellere ihtiyaç var. 4-5 yıldızlı otelde işadamının kullanamayacağı bir takım fasiliteler var. Sabah 8'de ayrılıp akşam 8'de geri dönen birinin otel odasındaki tek ihtiyacını sıcak su, temiz havlu, rahat bir yatak, belki televizyon sonuç olarak sade bir alandır. Kullanmadığınız alanların maliyetini ödüyorsunuz. Buna çözüm üretmek lazım. Yeni nesil Avrupa otellerinde bu tarz yaklaşımlarla karşılaşmak mümkün. Ve bu otellerin doluluk oranları dolayısıyla işletme karlılıkları daha yüksek oluyor.
ÖDÇ: Siz kişisel anlamda kendi donanımınızı nasıl geliştiriyorsunuz? Değerleme danışmanı ne tür bilgilere kulak kabartır?
CTY: Müşterilerimizle paylaştığımız, bölgelerle ilgili sektör raporları hazırlamak gerekiyor. Emlak dergilerini ve ekonomi dergilerinin bir kısmını takip ediyor; fuarlara katılıyoruz. Yurtdışı kontaktlarımız var. Bilgileri harmanlıyoruz. Borsanın inişi çıkışı, dünya ekonomisi, Avrupa'da, yurtdışında alternatif gayrimenkul yatırımcıları neler yapıyor... vs gibi konular önemli. Sonuçta onların yaptıklarının arkadan gelen rüzgarı bir süre sonra bize etkiliyor. Oralarda yatırım yapamayan gelip bir süre sonra burada yatırım fırsatları arıyor. Mesela geçtiğimiz 1,5 yılda Münih ve Londra'da çok ucuz yatırımlar yapılabiliyordu. Onun için yabancı yatırımcı buralara uğramadı.
