Aracılık ve danışmanlık başta olmak üzere gayrimenkul yatırımcılarına, sahiplerine ve kullanıcılarına hizmet veren, butik bir şirket olan Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık Hizmetleri'nin, genç yaşta kendilerine erkek egemen sektörde hatırı sayılır bir yer edinen 2 ortağı ile kuruluş serüvenlerinden ofis piyasasının durumuna uzanan bir sohbet gerçekleştirdik.
Burcu Öztaşkın: Bize şirketiniz hakkında bilgi verebilir misiniz?
Aydan Bozkurt: Propin'in bütün uzmanlık konusu ofis binaları üzerine. Ofisin olduğu her yerde olmaya çalışıyoruz. Hem ofis kullanıcılarına hem de mal sahiplerine sağladığımız hizmetler var. Büyük bir kısmı uluslararası firmalar olan ofis kullanıcılarına, bütün ofis arayış sürecinin yükünü üzerlerinden alan bir hizmet kurguladık ve bunu yapıyoruz. Mal sahiplerinin binalarının pazarlama süreçlerini akıllıca yönetmelerini sağlıyoruz. Yatırımcıları hayal kuran değil gerçek satıcılarla ve projelerle buluşturuyoruz. Ofis geliştiricilerine pazarın güncel taleplerine göre yön verip, karı maksimize edecek projeler üretmelerini sağlıyoruz.
Ebru Ersöz: Bu hizmetleri yaparken kimin tarafındaysak ondan hizmet bedeli alıyoruz. Temsil ettiğimiz bazı binalar var. Bu binalarda gelen kiracıdan hizmet bedeli talebimiz yok. Aynı anda hem mal sahibinden hem kiracı tarafından bedel talep etmiyoruz.
BÖ: Sizin gayrimenkul sektörüne geçişiniz nasıl oldu? Biriniz mimar, diğeriniz şehir plancısısınız. Genç yaşta sektörde önemli bir yer edinen bir şirket kurdunuz. Nasıl cesaret ettiniz? Ne gibi zorluklar yaşadınız?
EE: Bizim sektöre girişimiz 2001 - 2002 yıllarına rast geliyor. O zamanlar gayrimenkul sektörü emekleme dönemindeydi. Türkiye'de o zamanlar için pek bilinmeyen bir sektörden gelen iş teklifi ikimize de cazip gelmiş. Böylece gayrimenkul sektörüne girdik ve zaman içinde birbirimizle tanıştık.
Şirketi kurmamıza gelirsek eğer, biz iki ortak olarak öncelikle aramızdaki güveni kurduk. İkimiz de işimizi iyi bildiğimize emindik. En önemlisi yaptığımız işi çok seviyorduk. 2005'in ilk aylarıydı, gayrimenkul sektörünün patlama yapacağını önceden gördük. Bir hayalimiz vardı ve bunu gerçeğe çevirmek istedik. Sektörde fark yaratmak için uzmanlaşmanın önemli olduğunu düşündük ve uzmanlığını ofis binalarında yoğunlaştıran Propin'i kurmaya karar verdik. Böylece başlamış olduk. Şimdiyse 5. senemizdeyiz. Bu süreçte işimizi yapmak konusunda bir sorun yoktu ama bir şirket yönetmeyi öğrenmek biraz zorlayıcıydı.
AB: Tabii bir de bizim lokal bir şirket olduğumuzu eklemek lazım. Uluslararası firmaların lokal bir firmayla çalışmayı seçme süreci başlarda zorlaycıydı. Zamanla görüldü ki, etiketten ziyade içinin doluluğu önemli. Bugün piyasada ciddi bir güven oluşturabildik. İyi referanslarla yola devam ediyoruz. Bunun arkasında işimizi profesyonelce yapma özenimiz, işimizi çok sevmemiz ve amatör duygularımızı yitirmememiz yatıyor.
BÖ: Müşteri profiliniz nasıl? Müşterileriniz daha çok hangi segmentten? Yabancılara da hizmet veriyor musunuz?
AB: Müşteri profilimizin %70'ini uluslararası firmalar oluşturuyor diyebiliriz. Holding ve yerli şirketlerden hizmetin katma değerini talep eden firmalarla çalışıyoruz. Bu firmaların çoğuna kullanıcı temsilciliği tarafında hizmet veriyoruz. Mal sahibi tarafında ise ofis sektöründe hatırı sayılır bir bina portföyünü temsil ediyoruz.
EE: Mal sahibi tarafındaki hizmetimiz sadece pazarlama kısmı değil aslında. Pazarlanabilir binaların inşa edilebilmesi noktasında mal sahiplerine proje geliştirme danışmanlığı hizmetlerimiz de var.
BÖ: Ağrılıklı olarak hangi şehirlerde hizmet veriyorsunuz? Bunun sebebi nedir?
AB: Şimdilik İstanbul ve Ankara. Bunun tek sebebi var: sadece bu iki şehirde elle tutulur ofis stoğunun olması. Bu stokların büyüklüğü sayesinde dinamik bir pazarda çalışabiliyoruz. Bu durum bilinçli kullanıcıları beraberinde getiriyor. Bilinçli kullanıcı arzı kamçılıyor. Bu daha nitelikli binaları beraberinde getiriyor. Pazarın kalitesi yükseliyor. Tabii bu şehirler dışında olan gelişmeleri de yakından takip ediyoruz. Mesela, Bursa'da pazara yeni giriyoruz.
BÖ: Portfoyünüzü ofisler oluşturuyor. Bu konuda zaman zaman raporlar da yayınlıyorsunuz. Ticari gayrimenkul konusuna ağırlık vermenizin özel bir nedeni var mı?
EE: Uzmanlaşmanın, sektörde fark yaratacağı düşüncesindeydik. Her şeyi yaparken, yaptığınıza tam yoğunlaşamıyorsunuz. Bir şeyler eksik kalıyor. Biz ticari gayrimenkul içinde ofisi seçtik. Sadece ofis binaları değil, ofis arsaları da giriyor işin içine. Ofis alanında kapsamlı ve en yüksek kalitede servis veren firma olma yolunda bir hedef koyduk. Bu nedenle hem aracılık, hem danışmanlık tarafında kendimizi daha da geliştirmeye devam ediyoruz.
AB: Rapor kısmının iki ayağı var aslında. 3 aylık raporlarımızda özenli bir kritik yapıyoruz ve tüm piyasayla ücretsiz paylaşıyoruz. Bir de müşterilere özel hazırladığımız raporlarımız var. Onların tanımladığı kriterler doğrultusunda detaylı çalışmalar sonucunda yatırım analizlerimizi sunuyoruz.
BÖ: Krizin gidişatını nasıl değerlendiriyorsunuz? Sizi nasıl etkiledi? Ne gibi önlemler aldınız?
AB: Kriz bizi Eylül - Ekim'de büyük çaplı müşterilerimizin en az 10 tanesinin bütün ofis arayış süreçlerini askıya almasıyla vurdu. Bir anda durdular ve hatta küçüldüler. 2 ay kimseden ses çıkmadı diyebiliriz. Genel merkezlerinden gelecek değerlendirmeleri bekledikleri bir sürece girdiler. Şubat sonu gibi sahneye yeni kullanıcılar girdi. Onlar krizi fırsata çevirmek isteyenlerdi. Hatta gelecek 3 sene taşınma planları olmayan firmalardı. Biz durmadık. Bunun yanında küçülen firmaların yeni kriterleriyle yeni ofis alanları takip etmeye devam ettik. Şubat'a kadar olan bu sürecin hem kullanıcı hem mal sahibi tarafında pek keyifli geçmediği aşikar.
BÖ: Geçtiğimiz günlerde EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) bölgesindeki ofis doluluk oranlarında azalma olduğu yönünde bir rapor yayınlandı. Londra'nın yeniden en pahalı ofis piyasası haline geldiği ve ofis yatırımlarında bir düşüş yaşandığı yine bu rapordaki saptamalardan biriydi. Bu durumu siz nasıl değerlendiriyorsunuz?
EE: Global kriz tüm dünyayı etkiledi. Düşünsenize, dünya devi dediğimiz şirketlerden iflas edenler oldu. Küçülen şirketler olayın bir diğer tarafı. Bu durumun stoğu arttırması ve fiyatları düşürmesi çok basit bir durum. Önemli bir şey daha var. Finansman sağlayan kurumlarından da iflaslar oldu. Artık tüm dünya olarak para daha dikkatli harcanır hale geldi. Yatırımların da eskisi gibi rahat yapılamıyor. Çünkü para değerli. Böyle bir ortamda yatırımların durması kadar normal bir şey yok. Aktörler değişmeye başladı. Bizim tarafımıza bakarsak, Türkiye de 2001 krizinde ağır bir tecrübe yaşadı. Krizlere alışık bir ülkeyiz. Bu nedenle olsa gerek, psikolojik anlamda Avrupa ve Amerika kadar etkilenmedik. Yolumuza devam ediyoruz.
BÖ: EMEA bölgesinin aksine İsanbul'da yeni ofis yatırımlarını bolca duyuyoruz. Özellikle Anadolu yakasında pek çok firmanın ofis ve otel yatırımı planı var. Bu konudaki yorumlarınız neler?
AB: Evet doğru. Bu anlamda Asya Yakası ofis projelerine kriz uğramamış gibi. Çok hızlı işler kapanıyor ve devamı da geliyor. Asya yakasında Ümraniye, Kavacık, Kozyatağı ve Altunizade ofis bölgelerini yakından takip ediyoruz. Bu süreçte yıldızı parlayan Ümraniye oldu. Arsaların maliyeti, büyüklüğü kullanışlı projeler çıkmasını sağladı. Bir yandan kullanıcının ihtiyaçlarını daha çok düşünen projeler pazarın fiyatını belirledi. Ümraniye, Merkezi İş Alanı'ndan iyi isimleri çekti.
BÖ: Ofis kiralarında düşüş var mı? Sizin gözleminiz nedir?
EE: Ofis kiralarında bir düşüş yaşandı tabii ki. Mesela, bizim MİA olarak adlandırdığımız Büyükdere Aksı'nda son bir yılda kira ortalamalarında %20'ler civarında geriledi. Asya yakasındaki binalardaki kira ortalaması düşüşü %7'ler civarında. Bu örneği verirken değinmek istediğim nokta şu, aslında bölge ve binaya bağlı olarak düşüşler yaşandı. 2008'de kira ortalamaları çok şişmiş durumdaydı. Bazı binalardaki mal sahipleri, "Yan bina üç istiyorsa, ben de beş isteyeyim," mantığındaydı. Bir de ofis stoğun erimiş olması nedeniyle yüksek kiralara razı olan kiracılar vardı. Şimdi piyasa biraz dengeye geldi. Sadece konumun para etmediği görüldü. Düşük nitelikteki binalar fiyatlarını düşürmek zorunda kaldı. Yüksek nitelikteki yeni binaların kira rakamlarında çok da fazla gerileme olmadı.
BÖ: İstanbul Finans Merkezi hakkında da pek çok şey söylendi. En son İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin de onayladığı Çevre Düzeni Planı'nda, Ataşehir birinci derece merkez olarak belirlenmiş durumda. Sizin bu konuyla ilgili yorumunuz nedir?
AB: İstanbul'da büyüme potansiyelini göz önünde bulundurduğumuzda yeni ofis bölgelerine ihtiyaç var. Ataşehir bu anlamda köprüye yakınlığı ve konut alanlarına sırtını dayaması açısında bir potansiyel taşıyor. Fakat ben bu soruya Şehir Plancısı kimliğimle cevap vereceğim. Çevre Düzeni Planı'nda Batı ve Doğu Ataşehir'de konut ve boş alanlara MİA (Merkezi İş Alanı) fonksiyonu getirildi. MİA fonksiyonu bu şekilde belirlenir mi, artılarından çok emin değilim. Bir şehirde MİA hizmet sektörünün, yaya ve araç trafiğinin, çalışma ve alışveriş alanlarının en yoğunlaştığı bölgedir. Yapılaşmada ciddi bir yoğunluk vardır. Hem planlı hem organik gelişmiştir. Kentin kalbidir. 1. Derece merkezdir. Bu nitelikleriyle, söz konusu MİA fonksiyonları bölgeye geldiğinde, hem tüm Anadolu Yakası'nın dengesini alt üst edecek, hem de Ataşehir ve civarında, bugün var olan trafik kaosunu daha da içinden çıkılmaz hale getirecektir. Bütüncül yaklaşıldığını düşünmüyorum. Tipik bir mevzi planlama olarak bakıyorum. Bölgeye böyle kapsamlı bir kimlik verilirken kentin bütününe ait tüm verilerin sentezlenmesi ve çok üst ölçekli planlardan başlanması gerekirdi. Sadece Merkez Bankası'nın konumunun, planın şekillenmesinde lokomotif rol oynaması ve sonunda nasıl bir MİA'ya sahip olacağımız, uzun süre cevabını alamayacağımız bir soru diye düşünüyorum.
BÖ: İstanbul'da ve diğer kentlerde ofis yatırımları anlamında hangi bölgelerin yükseleceğini ve hangi bölgelerin inişe geçeceğini öngörüyorsunuz?
EE: İstanbul'da ofis yatırımları anlamında son 5 yılın yıldızı Ümraniye'ydi. Yol bağlantılarına yakın noktalar yeni dönemin gözde bölgelerini belirleyecek. Mesela Kağıthane. Özellikle 7 Tepe 7 Tünel projesi ve kentsel dönüşüm sonucunda bölgede bir kimlik değişimi yaşanıyor. Avrupa Yakası'ndaki yıldızı parlayan bir başka bölgenin de Bayrampaşa civarları olacağı düşüncesindeyiz. Ama zamanı var. Asya Yakası'nda Ataşehir ve Şerifali değişim sürecine girdi bile. Merkezi İş Alanı'ndaki bölgeler her zaman cazibesini koruyacaktır. Kavacık'taki binaların çoğunda iskan belgesi bulunmuyor. Bu belge olmadan çalışma izni alınamadığı için firmaların iskansız binalara taşınmaları imkansız. Dolayısıyla bu binalar kronik boş binalar haline gelecek. İstanbul dışında konuşacak olursak, Ankara'da yeni projeler devam ediyor. İzmir'de ofis yatırımları başlamak üzere.
BÖ: ABD'deki Empire State Binası'nın altyapısı, büyük ve köklü şirketler için yetersiz bulunduğu için bina bir yenilenme sürecinden geçti. Türkiye'deki ofislerin altyapısının yeterli olduğunu düşünüyor musunuz, yoksa bizde de böyle bir sıkıntı var mı? Ofislerin teknik altyapı konusunda, dönüşüme ihtiyacı var mı? Bu konuda (A sınıfı) yeni projelerde olumlu bir gidişat var mı?
AB: Bu konuda sert konuşmamızda fayda görüyorum. İstanbul'un 1,5 milyonluk ofis stoğunun %50'den fazlası B hatta C sınıfı bina altyapılarına sahip. Bunun yanında A sınıfı diye tanımladığımız birçok bina uluslararası kriterlere göre gerçek A sınıfı binalar değil. Bırakın eski binaların altyapısını, yeni yapılan binalarda bile hala ilk yatırım maliyetinden kaçmak için geride kalmış, akılcı olmayan çözümlere gidiliyor. Projenin başında o kadar küçük detaylarla karı maksimize edecek projeler yaratılabilir ki. Bu detayları mal sahipleri biraz duygusal buluyor işin doğrusu. Pazara çıktıktan sonra ise "düşünülmüş binalarla" çarpıştıklarında eksikleri anlıyorlar. Bu altyapı meselesi binaya çekmek istediğiniz profille de çok ilgili. Zamanı yakalayan bir dönüşüm şart. Merkezde sıkışmış binaların dönüşümü kolay değil. Binlerce mülkiyete dağılmış stoğun mal sahiplerinin bir araya gelip akıllıca toplu adımlar atması gerekiyor. Onun yerine günü kurtaran eylemler devam ediyor. Tabii bu yakın bir zamanda konumları iyi olmasına rağmen iyi kiraları alamayacakları anlamına geliyor. Bir zamanlar "Merkez bırakılıp Ümraniye'ye gidilir mi?" diyenler nefes alamadıkları, sırf konumundan dolayı şişmiş fiyatlı niteliksiz binalardan adeta kaçıyor. Düşünülmesi gereken şeyler var. Tabii bu arada binalarda deprem güvenliği ve iskan konularına hiç girmiyorum.
BÖ: Gelecek projelerinizden de biraz bahseder misiniz?
EE: Aslında gelecekle ilgili birçok projemiz var. Sektördeki en genç şirket biziz galiba. Bu da dinamikliği ve büyümeyi beraberinde getiriyor. Ana prensibimiz, ofis sektöründe yakaladığımız kaliteyi daha üst seviyelere taşımak istiyoruz.
AB: Bu kalite anlayışının sadece İstanbul ve Ankara'yla sınırlı kalmamalı. Türkiye'deki ofis pazarı diğer şehirlerde geliştikçe, yeni şehirlerde de hizmet vermeyi hedefliyoruz.
BÖ: Sektörde kariyer sahibi olmak isteyen gençlere neler önerirsiniz?
EE: Öğrencilik zamanlarında olabildiğince staj yapsınlar. Bu sayede sektörü biraz tanımış olurlar. Yabancı dillerinin iyi olması şart. Bizim gibi aracılık yapan şirketler gayrimenkul sektörünün mutfağını oluşturuyor. Yoğun saha araştırmalarını ve müşteri ziyaretlerini gerektiriyor. Bizim işte masa başında oturmayı hayal etmesinler. İnsan ilişkileri bizim sektörde çok önemli, iletişime açık olsunlar.
