1998 yılından bu yana Soyak Holding bünyesindeki çeşitli şirketlerde çalışan, 2001 yılından itibaren Soyak Yapı'nın Genel Müdürlük görevini yürüten ve aynı zamanda Yönetim Kurulu üyesi olan M. Emre Çamlıbel, Temmuz ayı başında Soyak Holding CEO Vekili görevine atandı. Bu görevin yanı sıra Gayrimenkul Grubu Başkanlığı'nı da yürütecek olan Emre Çamlıbel söyleşi bölümümüze konuk oldu.
Burcu Öztaşkın: Soyak’tan ve şimdiye kadar hangi projelere imza attığınızdan bahsedebilir misiniz?
Emre Çamlıbel: Kuruluş yılımız olan 1961’den bu yana, gayrimenkul alanında çok sayıda faaliyette bulunduk. Çeşitli fabrika ve sosyal tesis projelerini takiben 1970 yılında ilk konut projemizi gerçekleştirdik. 1975 yılında, Libya’da gerçekleştirdiğimiz proje ile adımızı uluslararası düzeyde duyurmaya başladık.
İstanbul’daki ilk büyük konut projemiz olan Soyak Göztepe, gerek mimari yapısı gerekse sosyal donanımları ile birçok konut projesine örnek oldu. Sonrasında 3.000 konutluk Soyak Yenişehir ve 3.600 konutluk Soyak Olympiakent projelerimizi hayata geçirdik. Modern mimari ve çağdaş yaşam olanaklarının bir arada sunulduğu konut projelerimiz, bizlere duyulan güveni arttırdığı gibi müşterilerimizin de birbirinden farklı beklentilerini karşılayarak yaşam alanlarına değer kattı.
İzmir Karşıyaka’da satışa sunduğumuz 1.568 konutluk Soyak Mavişehir projesinin ilk etabı olan 880 adet konutumuzu yeni sahiplerine teslim ettik. İkinci etapta bulunan 688 konutu ise 2008 Ekim ayı itibariyle teslim edeceğiz. Modern yaşamın gerekliliklerine sahip olan Soyak Mavişehir, gerek mimarisi gerekse sosyal olanakları ile İzmir’lilere seçkin bir yaşam alanı sunuyor.
İstanbul Kartal’da satışa sunduğumuz ve “fonksiyonel yaşam alanı” konseptini hayata geçirdiğimiz 812 konutluk Soyak Evreka ve yine Kartal’da yapımına devam ettiğimiz 126 daireden oluşan Soyak Evreka Rezidans, güncel projelerimiz arasında yer alıyor. 2007 yılında satışa sunduğumuz İstanbul Kartal’da bulunan 812 konutluk Soyak Evreka’nın satışı bu yıl içinde tamamlanırken, Soyak Evreka Rezidans ise satışa sunduğumuz ilk haftalarda yoğun ilgi görerek tüm dairelerinin satışı kısa sürede tamamlandı.
İmzamızı attığımız tüm konut projelerinin modern yaşamın gerekliliklerini karşılayan ve farklı ihtiyaçlara cevap verebilecek nitelikte olmasına özen gösteriyoruz. Faaliyetlerimizi kalite standartları çerçevesinde yürütüyor ve doğal çevreye zarar verebilecek konularda sorumluluk bilinciyle hareket ediyoruz. Kurum politikamız gereği sadece konutlarımızı inşa ettiğimiz alan değil, yakın çevremizin de yaşam kalitesinin yükselmesine katkıda bulunmaya çalışıyoruz.
Soyak olarak, kalite odaklı bir kurumsal yapıya sahibiz. Bugüne kadar aldığımız ISO 9001 Kalite Yönetim Sistemi, OHSAS 18001 İş Sağlığı ve Güveliği Sistemi ve ISO 14001 Çevre Yönetim Sistemi belgelerinin yanı sıra, kurumsal yapımız içerisinde Yönetim Sistemleri Takımı ve Kalite Yönetim Sistemleri görev takımı bulunmaktadır. Bunun yanı sıra, faaliyet gösterdiğimiz sektörün gelişmesine katkı sağlamak ve kalite bilincinin yayılmasına öncülük etmek adına 2005-2006 yıllarında toplam 29 tedarikçimizin ISO 9001:2000 Kalite Yönetim sistemini kurma çalışmalarına destek verdik. 2006 yılı içerisinde ise 6 tedarikçimizin Ulusal Kalite Hareketine katılımına destek olduk. Mükemmellik modeli çerçevesinde tüm iş süreçlerinin iyileştirilmesi, süreç yönetim sisteminin geliştirilmesi ile, süreçlerde verimliliğin arttırılması, çalışan-tedarikçi-müşteri memnuniyetinin arttırılması gibi ana hedefler doğrultusunda yürüttüğümüz çalışmalar sonucunda, iki yıl üst üste finalist belgesi aldığımız Ulusal Kalite Ödülleri’nde, 2007 senesinde Ulusal Kalite Başarı Ödülü’ne layık görüldük. Gayrimenkul sektöründen bu ödüle hak kazanan ilk ve tek şirket olmamız, gururumuzu bir kat daha arttırdı ve sektöreki lider konumumuzu pekiştirdi.
BÖ: Soyak genelinde kaç kişilik bir ekip ile çalışıyorsunuz? Ekipte nasıl bir dağılım var?
EÇ: Soyak Holding’e bağlı gayrimenkul şirketlerinden oluşan “gayrimenkul grubu” genelinde 300 kişilik ekiple çalışıyoruz. Bu sayının dörtte biri bayan, dörtte üçü erkektir. Yine bu sayının %90'ı beyaz yakalı çalışanlardan oluşmaktadır.
Çalışanlarımızın %90’ı 40 yaşın altındadır. Tüm çalışanlarımız eğitimli olup, ön lisans dahil olmak üzere, %70’i lisans ve lisansüstü eğitime sahiptir.
BÖ: Ağrılıklı olarak yatırımlarınızı hangi şehirlere yapıyorsunuz? Bunun sebebi nedir?
EÇ: Son dönemlerde İstanbul’un yanı sıra İzmir’de de önemli konut projelerine imza atmaktayız. Gerek sosyo-ekonomik altyapısının hızlı gelişimi, gerekse tüketici beklentileri nedeniyle İzmir’i konut yatırımı için uygun bir bölge olarak görüyoruz. Bunun dışında yine İstanbul'da ofis yatırımlarımız ve Tahincioğlu Grubu ile ortaklaşa Anadolu’da AVM yatırımlarımız mevcuttur.
BÖ: Gelecek projelerinizden de biraz bahseder misiniz?
EÇ: Soyak olarak ileriki dönemlerde de müşterilerimizin yaşam alanlarına değer katan, farklı beklentileri karşılayan, modern ve çağdaş konut projelerimize devam edeceğiz. İzmir Karşıyaka’da 2.000 konutluk bir proje ile Urla’da 200 bahçeli evden oluşacak yeni projelerimizi satışa sunmayı planlıyoruz. İzmir’de satışa sunacağımız yeni konut projelerimiz ile Soyak Evreka’da uyguladığımız fonksiyonel yaşam alanı konseptini devam ettirmeyi planlıyoruz.
BÖ: 1990’ların ortasında GYO’ların kuruluşu ile gayrimenkul sektöründe hızlı bir yükseliş başladı. Müteahhitliğin ve emlakçılığın yerini kurumsal şirketler aldı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konu hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz? Sektördeki bu gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?
EÇ: Bugün geldiğimiz noktada sektörde yaşanan önemli bir değişim, tüketici beklentilerinin farklılaşması ile gerçekleşmiştir. Tüketicilerin bilinçlenmesi ile birlikte, sadece barınma amaçlı değil aynı zamanda estetik değerler taşıyan, yaşam kalitesini yükselten ve hayata değer katan konut projelerine yönelim artmıştır. Dolayısıyla, tüketici beklentilerinin gelişmesine paralel olarak, konut üretiminde de farklı gelişmeler yaşanmıştır. Konut üreticileri, sosyal olanakları ve mimari yapısı ile farklı beklentileri karşılayabilecek nitelikte ve bir yaşam tarzı sunan projeler üretmeye başlamışlardır. Bu durum, elbette ki hem sektörümüz hem de tüketiciler açısından olumlu bir gelişmedir.
Diğer sektörlerde olduğu gibi konut sektöründe de marka olmak, uzun bir süreç gerektirir. Marka olma yolunda yürütülen çalışmalar belirli bir plan dahilinde gerçekleştirilmelidir. Üretim süreçlerindeki kalite anlayışı ile üretim sonrasında müşteriye verilen hizmetin kalitesi bütünlük sağlamalıdır.
Soyak olarak kuruluş yılımız olan 1961 yılından bu yana, markalaşma adına çeşitli faaliyetlerde bulunuyoruz. Bu çalışmalarımızın amacına ulaştığını araştırma sonuçlarından da görmekteyiz. Müşterilerimiz Soyak’tan bir daire satın aldıklarında, hem Soyak’lı olmaktan, hem de satın aldıkları daireden gurur ve memnuniyet duymaktadırlar. Bunu, markalaşmayı başarmış olmamıza borçluyuz.
Türkiye’nin geçirdiği kriz dönemleri aslında tüm şirketlerin en büyük öğrenme ve deneyim kazanma zamanları olmuştur. Bu dönemlerde en kritik sektörlerden biri sayılan gayrimenkul sektörü, kurumsallaşma yolunda büyük ilerlemeler kaydetmeye başlamıştır. Çünkü kurumsal yapıya sahip şirketler, gerek yönetim politikaları, gerek verdikleri hizmetlerdeki devamlılıklarıyla toplum üzerindeki güvenilirliklerini pekiştirmişlerdir. Dolayısıyla bugün itibariyle kurumsal yapıya sahip ve marka olan konut firmalarına talep daha fazla olmaktadır.
Türkiye’de markalaşmaya verilen önem, gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında azımsanmayacak seviyededir. Bu yüzden Türk tüketicileri de gerek duygusal, gerekse rasyonel açıdan beklentilerine cevap verecek nitelikteki marka olan konut projelerine yönelmektedirler.
BÖ: Gayrimenkul sektöründe inşaat ve finans temelli farklı gruplar var. Siz inşaat mühendisisiniz ve konut üretiminde köklü bir deneyime sahip olan, yakın çevresini de dönüştüren Soyak’ın Yönetim Kurulu üyesisiniz. Projelerinizde yer seçim kararlarını alırken nelere dikkat ediyorsunuz?
EM: Projelerimizin yer seçim kararlarında belirleyici olan en önemli niteliklerden birisi, lokasyonun ulaşım açısından uygun bir konumda olmasıdır. Bunun dışında, sosyal gelişim açısından şehrin çekim merkezi olması veya bu yönde ilerleme içinde olması da gözettiğimiz kriterler arasında yer alıyor.
BÖ: Daha çok hangi kullanıcı grubuna hitap ediyorsunuz?
EM: Ürettiğimiz konut projeleri niteliklerine, büyüklüklerine ve konumlarına göre farklı müşteri profillerine hitap etse de, yaşam tarzı bakımından bir genelleme yapacak olursak, 30–55 yaş arası, profesyonel çalışan, kurumsallığa önem veren, lise ve üzerinde eğitim düzeyine sahip, bilgili, bir veya iki çocuklu, otomobili olan, internet kullanan, gazete okuyan, spor yapan, kentli, kaliteli bir yaşam çizgisi olan kesime yönelik projeler geliştirdiğimizi söyleyebiliriz.
BÖ: Korunaklı Siteler (gated communities) hakkındaki düşünceleriniz nelerdir?
EÇ: Korunaklı siteleri, sosyo-kültürel açıdan değerlendirmeye aldığımızda, toplumda yer alan kesimlerin birbirine yakınlaşmasını engelleyici fonksiyonu yüzünden doğru bulmuyoruz. Ancak, büyüyen ve özellikle kontrolsüz göç alan şehirlerimizde, suç oranlarının yüksek oranda potansiyele sahip olmasından dolayı, bu uygulamaların güvenlik açısından da gerekli olduğunu düşünüyoruz. Toplumda sosyo-kültürel farklılıklar azaldıkça, bu tür uygulamaların da azalacağını ümit ediyoruz.
BÖ: İnşaat maliyetlerindeki artışın sektöre etkileri nasıl oldu sizce?
EÇ: Demir, petrol bazlı ürünler, çimento bazlı ürünler gibi inşaat malzemelerinde yaşanan maliyet artışları, konut fiyatlarının düşmesini engelleyici unsurlardır.
Gerek merkez bankasının açıkladığı gibi büyüme hızındaki yavaşlama, gerekse ekonomik dalgalanma nedenleriyle, sektörde belirli bir doygunluğa yol açan ve özellikle orta üstü gelir gurubuna yönelik geliştirilen projeler yerine, orta ve alt sınıfa yönelik yapılacak projelere hız veren finansal açıdan ve kurumsal yönden güçlü şirketler, sektörün durgunluk zamanlarında güven tazeleyerek, satış grafiğini sistemli bir şekilde devam ettireceklerdir.
2007 yılı, sektörün daralmasına bağlı olarak, tüketicilerin köklü, kurumsal, finansal açıdan güçlü ve güvenilir konut firmalarının projelerini tercih ettiği bir yıl olmuştur. 2008 yılında da kurumsal ve tecrübeli firmalar sıkıntı yaşamayacaklardır. Bu dönem gayrimenkule yatırım dönemidir. İhtiyaç sahipleri ve yatırımcılar bir süre dalgalanma nedeniyle kararsız kalsalar da, 2008 ve 2009 dönemini iyi değerlendirmeleri halinde gayrimenkule yönelerek fiyat avantajı kapsamında fırsat yakalamış olacaklardır.
Türkiye’deki ekonomik göstergeler zaman zaman değişkenlik gösterse de, uygun proje bulunduğu taktirde her dönemin gayrimenkul yatırımı için uygun olduğu kanısındayız. Özellikle markalaşmış, kurumsal yapıya sahip kuruluşların projelerinin, değer artışı bakımından yatırılan paranın karşılığını vermesi, gayrimenkulün cazip bir yatırım olmasını sağlıyor.
Gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, proje sahibi şirketin güçlü bir kurumsal yapıya ve sektörel tecrübeye sahip olmasıdır. Konut satın alınırken aynı zamanda bir yaşam kalitesine de yatırım yapıldığı hiçbir zaman unutulmamalıdır. Bu nedenle, sürdürülebilir yaşam kalitesi sağlayan, yeterli sosyal donanıma sahip, modern ve çağın ihtiyaçlarına karşılık verebilecek konut projelerine yönelmek gerekir. Ulaşım rahatlığının olması, tapu ve imar durumu bakımından sorunsuz olması, güvenlik sisteminin olması gibi unsurlara da dikkat etmek gerekir.
Günümüzde konut satan firmalar satış argümanları arasında farklı ödeme tipi alternatiflerini müşterilere sunmaktadır. Bunlar arasında “nakit ödeme, sabit taksitli ödeme, artan taksitli ödeme, ara ödemeli” ödeme sistemleri gelmektedir. Mortgage ikincil piyasaların ülkemizde çalışmaya başlamasıyla birlikte bu argümanlar da giderek artacaktır. Kurumsal ve sektörel tecrübesi olan firmalar peşin alımlarda ya da diğer ödeme şekillerinde indirim yapmak yerine müşterilerine farklı ödeme tipi alternatifleri sunmaktadırlar. Avantajlı fiyatlardan yararlanmak için projelerin satışa çıktığı ilk dönemleri takip etmek gerekir. Özellikle projeler satışa çıkmadan önce ön kayıt yaptıran müşteriler, projelerden öncelikli olarak yararlanmakta ve avantajlı fiyatlardan daire sahibi olabilmektedir. Soyak projelerinden öncelikli haberdar olanlar hem avantajlı daire seçeneklerinden yararlanmışlar hem de yatırımların geri dönüşlerini almışlardır. Bu fırsatlardan yararlanmak isteyenler, www.soyak.com.tr adresinden ilgilendikleri projeye göre kayıt bırakabilirler ya da 4440795 Soyak Çağrı Merkezini arayarak da bilgi alabilirler.
BÖ: Son zamanlarda inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi olarak mimarlarla çalışıyorlar. Siz de Behruz Çinici, Mutlu Çilingiroğlu gibi isimlerle çalıştınız. Sizce mimarlarla çalışmak şirketlere ne gibi değerler katıyor?
EÇ: Günümüzde inşaat sektörü içerisinde yer alan firma sayısının çok artması, farklı lokasyonlarda farklı projelerin üretiliyor olması rekabet konusunu ön plana çıkartmıştır. Sektörün hitap ettiği müşteriler eskisine göre daha seçici davranmakta, projelerin estetik değerlerini de göz önünde bulundurmaktadırlar. Bu yüzden de üretilmesi düşünülen projelerin sadece fonksiyonları değil, mimari tasarımı ve niteliği de büyük önem taşımaktadır.
Sektörde 47 yıllı aşkın deneyimi olan Soyak bu anlamda elde ettiği birikimi geliştirdiği tüm projelerine yansıtmaktadır. Uzmanlığa değer veren firmamız ürettiği know-how’ın yanı sıra kendi alanlarında uzmanlaşmış mimarlarla beraber çalışarak, projelerimize seçkinlik ve estetik katıyoruz.
Konut sektöründe faaliyet gösteren kurumsal firmaların projelerinde deneyimli ve yaratıcı mimarlardan destek alması, nitelikli yapıların yaygınlaşmasına ve dolayısıyla şehir silüetinin olumlu yönde değişmesine katkı sağlayacaktır.
BÖ: Yabancı mimarlarla da çalışmayı düşünüyor musunuz? Projelerinizde mimar seçiminde nelere dikkat ediyorsunuz?
EÇ: Soyak’ın sürekli gelişim ve kendini yenileme felsefesi içerisinde tasarımlarıyla müşterilerimize daha kaliteli yaşam alanları yaratmak adına bize yeni ufuklar yaratabileceğine inandığımız tüm mimarlarla çalışmayı düşünebiliriz.
Soyak olarak, bizimle birlikte yürüyecek, her yeni projemizde daha iyisini yapma ve müşteri memnuniyetini üst düzeyde sağlama konusunda bize yeni alternatifiler sunabilecek, yıllar içerisinde biriktirmiş olduğumuz tecrübelerden aldığımız feyz ile kurduğumuz hayallerimizi paylaşıp, bunları gerçekleştirmemize olanak sağlayacak yenilikçi mimarlara her zaman kapımız açıktır. Seçimlerimizde de buna dikkat ediyoruz.
BÖ: Amerika’da başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan mortgage krizi hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz?
EÇ: ABD'de yaşanan mortgage krizine benzer bir krizin Türkiye’de önümüzdeki dönemde yaşanma ihtimali çok düşüktür. Zira Türkiye’deki konut kredi portföyü henüz GSMH’nın %5’i seviyelerindedir. ABD’de ise bu oran çok daha yüksektir. Dolayısıyla ekonomiye etkisi doğal olarak çok daha fazla olmaktadır.
Öte yandan konut kredisi veren finansal kurumlarımız oldukça temkinli davranmakta, gelir düzeyinden emin olmadıkça veya ilave teminatlar almadıkça kredi vermemektedir. Oysa ABD'de yaşanan problem, taksitleri ödeme imkanı olmayan insanlara risk alınarak kredi verilmiş olmasından ve bu kredilerin geri ödenememesinden kaynaklanmıştır. Türkiye’deki finansal kurumların kredi vermekteki bu temkinli tutumu, ABD’ye benzer bir mortgage krizinin ülkemizde yaşanma ihtimalini azaltmaktadır.
ABD’deki mortgage krizinin tetiklediği global likidite krizinin etkisiyle, Türkiye’deki konut kredi faiz oranlarında da bir miktar artış meydana gelse de, bu dönemde konut geliştirici ve üretici firmalar tarafından yapılan çeşitli kampanyalar müşteriler için iyi bir alım fırsatı oluşturmuştur.
BÖ: ULI ve PricewaterhouseCoopers tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu’nda Moskova ve İstanbul’un ilk sırada yer aldığı ve Londra’daki mortagage krizinin bu şehirler üzerindeki etkisi üzerinde önemle duruldu. Sizin bu konudaki düşüncelerinizi alabilir miyiz?
EÇ: PwC tarafından hazırlanan raporda bu yıl Moskova 6,75 puanla birinci, İstanbul 6,74 puanla ikinci oldu. Son yıllardaki verilere bakıldığında Türkiye'deki nüfus artışı bir avantaj olarak öne çıkmaktadır.
Bununla birlikte Rusya hammadde (petrol ve türevi) fiyatlarının yükselişinden oldukça iyi bir şekilde faydalanmaktadır.
Riskler göz önüne alınarak yapılan sıralamada İstanbul'un 23. sırada Moskova'nın ise 27. sırada oluşu dikkat çekicidir. Yatırımcılar ülke riskine önem vermektedir, ancak yapılan yatırımlara bakıldığında İstanbul ve Moskova için ülke riskinin makul bir seviyede bulunduğu söylenebilir. Son yıllardaki raporlarda riskler gelişmiş Avrupa kentlerine göre göreceli olarak biraz daha yüksek olsa dahi Moskova ve İstanbul yatırım tercihinde hep ilk dörtte yer almaktadır.
Ancak Türkiye nüfusu, artan milli geliri ve ekonomisiyle, uzun vadede çok büyük fırsatları barındırmaktadır. Bu süreçte istikrarın korunması ve ülke riskinin yükseltilmemesi önem taşımaktadır.
BÖ: Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin 4875 sayılı yasa ile ilgili gelişmeler hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?
EÇ: Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının düşük olması, gelir düzeyindeki artış, konut beklentilerindeki değişim, yabancıların Türkiye’de konut alımına ilgisini artıran faktörlerin başında geliyor. Hazine Müsteşarlığı verilerine göre son yıllarda Türkiye’nin küresel ekonomiye entegrasyonunun artması, yabancı yatırımcı ilgisini artırmıştır. Bu dönemde hızlanan doğrudan yabancı sermaye girişleri yanında yabancılar Türkiye’de giderek artan biçimde gayrimenkul alımlarına başlamışlardır. Yabancı yatırımcıların 2003-2007 döneminde gayrimenkul alımları yoluyla Türkiye’ye getirdikleri toplam döviz miktarı 10 milyar 56 milyon Dolar'a ulaşmıştır.
Oysa, 4875 sayısı yasa ile, 14 Nisan 2008 tarihinden bu yana yabancılara gayrimenkul satışı yapılamamaktadır. İptal kararının yürürlüğe girmesinin ardından henüz yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Mecliste, "Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı"nın görüşmeleri devam etmektedir.
BÖ: Gayrimenkul Zirvesi 8 sırasında özellikle üzerinde durulan konulardan biri orta sınıfın konut talebini karşılayacak yeterli üretimin olmaması idi. Konut finansmanı konusunda tüm yükün devlete bırakılmaması gerektiğinden de bahsedildi. Sermaye sağlayıcılar (lender) da yatırımlarda özsermaye oranının artması gerektiği konusunda hemfikirdi. Bu konudaki görüşlerinizi alabilir miyiz?
EÇ: Gayrimenkul Zirvesi’nde dar gelirlilere yönelik konut geliştirme alternatiflerinin sunulduğu “Dar Gelirlilerin Konut İhtiyacı ve Çözüm Önerileri” araştırma raporunun, konuya yeni açılımlar ve çözümler kazandıracağına inanıyoruz.
GYODER adına “Affordable Housing Institute” tarafından ve birçok kuruluşun katkılarıyla hazırlanan araştırma raporu, Türkiye için önemli sorun teşkil eden ve boyutları gün geçtikçe artan dar gelirlilerin konut ihtiyacı konusunda, farklı ülkelerdeki uygulamalardan örnekler vererek, benzer sistemlerin Türkiye’de nasıl uygulanabileceği konularını içeriyor. Konut ihtiyacının talebe dönüşmesinin önündeki satın alma yetersizliği engelinin aşılmasına yönelik, konut politikalarının ne gibi revizyonlardan geçirilebileceğinin açıklandığı rapor, konuyu hem arz hem de talep yönüyle ele alıyor.
GYODER’in araştırma raporuna göre, Türkiye’de her yıl 600.000 civarında yeni konuta ihtiyaç oluyor ve bu ihtiyaç önümüzdeki 15 yıl boyunca her yıl gerçekleşecek. İhtiyaç sahibi ailelerin sadece %20’sinin konut satın alabilecek maddi yeterliliğe sahip olması, konut politikası sistemlerinin gözden geçirilmesini ve farklı sübvansiyon metodlarının uygulanmasını gerekli kılıyor. Bu noktada, konut talebinin karşılanabilmesi için kamunun olduğu kadar, özel sektör firmalarının da rol alması gerektiğinin önemi ortaya çıkıyor. Özel sektör firmalarına, üretim desteği kapsamında bazı teşviklerin sağlanması ile, orta ve alt gelirlilere yönelik, uygun fiyatlı konut projeleri üretmeleri mümkün olacaktır.
Özel sektör firmalarına dar ve orta gelirlilere yönelik projeler için, üretim desteği kapsamında sağlanabilecek teşvikler arasında ise, arsa payından ve inşaat/malzeme işçiliğinden alınan KDV oranının düşürülmesi, ruhsat, iskan gibi harçlarda bir takım indirimlere gidilmesi, bu tip projelerin satış sözleşmesinden damga vergisi alınmaması gibi maddeleri sayabiliriz. Bunun gibi desteklerin sağlanması ile projenin satış fiyatı düşecektir. Diğer taraftan, kamu ile yapılabilecek farklı ortaklıklar ve iş yapım modelleri de, özel sektör firmalarının orta ve alt gelir düzeyindeki tüketicilere yönelik, uygun fiyatlı konut projelerinin hayata geçirilmesine ve dolayısıyla konut açığının hızla giderilmesine zemin hazırlayacaktır. Örneğin, arsanın ve altyapının kamu tarafından tedariği gibi. Bu sayede, özel sektör firmalarının uygun fiyatlı konut projeleri üretmeleri mümkün olacak ve konut açığının giderilmesinde hız kazanılacaktır. Bu kapsamda oluşturulacak bir “konut politikası”na ihtiyaç duyulduğunu düşünüyoruz.
TOKİ şu anda dar gelirliye yönelik konut finansmanında çok aktif rol oynuyor. Ama burada sermaye piyasası, ipotekli finansman kuruluşları, tahvillerle kaynak yaratılması gibi süreçlerde özel sektör, uluslararası kuruluşlar ve Dünya Bankası ile birlikte TOKİ’nin de yer alması ve yapım tarafında da özel sektörü çalıştırması öneriliyor. Konuyla ilgili uzmanlar, diğer bazı ülkelerde bunun başarıyla uygulandığını belirtiyor.
BÖ: Gayrimenkul Zirvesi 8’de altı çizilen konulardan bir diğeri de A sınıfı ofis talebindeki artıştı. Siz Soyak olarak konut yatırımı dışında başka bir alanda yatırım yapmayı düşünüyor musunuz?
EÇ: Soyak olarak, gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında yatırımlarımızı sürdüreceğiz.
BÖ: Alışveriş Merkezleri’nin sayısındaki gözle görülür artış hakkında ne düşünüyorsunuz? AVM’lerin yer seçimleri ve konseptleri ile ilgili eleştiriler var. Sizce bir AVM krizi ile karşılaşılacak mı?
EÇ: Türkiye, 70 milyonu aşkın nüfusunun %65'i 35 yaşın altında olan, genç ve dinamik bir pazara sahip ülke konumundadır. Ülkemizdeki nüfus dağılımına bakarsak, TUİK verilerine göre %60’ın üzerindeki nüfus, kentlerde yaşamaktadır. Özellikle gelir düzeyinin artmasına bağlı olarak tüketim harcamalarında yaşanan değişim de dolaylı yoldan AVM yatırımları için büyük bir potansiyel taşımaktadır. Bu yüzdendir ki nüfus yoğunluğuna göre AVM yatırımları yeterli olmayan şehirlerimiz potansiyeli yüksek çekim merkezi olma durumundadır. Öte yandan, Anadolu’da, AVM’ler sosyal ihtiyaçların karşılanması, kişilerin bir araya gelmesi ile sosyalleşme kültürünün de bir parçası haline geliyorlar. Yaşam tarzı olarak hayatın içinde yer alıyorlar. Bu noktadan baktığımızda ise, AVM yatırımları, hem kent ruhuna hem de kentlerde yaşayanların yaşam kültürüne etki yapması açısından da uzun vadeli yatırımlar olarak gelecek vaat etmektedirler.
Türkiye’de her bin kişiye düşen 38 m² kiralanabilir alana karşılık, Avrupa'da bu oran yaklaşık 150m²'dir. Yunanistan’da bu rakam 125 m², Norveç’te ise 750 m²'dir. Türkiye’de yeni yapılan yatırımlarla bu oran 49,8m²'ye yükselmektedir. Bu veriler ışığında, Anadolu'da büyük bir yatırım potansiyeli olduğu söylenebilir.
Bütün bu potansiyel ve ihtiyaç göz önüne alındığında, doğru lokasyonda, doğru projelendirilmiş ve bölgenin ihtiyaçlarına uygun AVM projelerinin herhangi bir risk taşımadığını söyleyebiliriz.
